Es sah nicht gut aus für Philipp. Zum Besichtigungstermin am nördlichen Berliner Stadtrand kam er zu spät. Aufgeregt lief er das Treppenhaus hoch und runter, auf der Suche nach der richtigen Wohnung. Aber alle Türen waren zu.

Zwei Dinge wendeten das Blatt: Ein Sprint über die Straße und ein Foto von seinem Hund, einem goldenen Mischling aus Chihuahua und Shih Tzu. Vor dem Haus sprach Philipp ein Pärchen an. Und hatte Glück: Da hinten läuft die Maklerin, sagten die beiden. Philipp hechtete hinterher. Er kann gut rennen. Philipp arbeitet freiberuflich als Fotograf und Bildredakteur - er hat die Collage über diesem Text gebastelt. Weil viele Redaktionen in Berlin sind, möchte er mit seiner Freundin von Darmstadt herziehen. Zwei Wochen hat er dafür in Berlin verbracht, allein der Wohnungssuche gewidmet, erzählt er.

Die Wohnung am Stadtrand war die letzte von 20 Besichtigungen. Nach der Besichtigung, mit der Bewerbung, schickte er der Maklerin ein Foto von seinem Hund. Er bekam die Wohnung. Daisy sei Dank, vermutet er. Seine Erfahrung bei der Wohnungssuche beschreibt er vor allem als: frustrierend. Hunderte Mails von Immobilienanbietern, die meisten davon Absagen, haben seine Mailbox geflutet. Zu den wenigen Einladungen schaffte er es wegen der Entfernung nicht rechtzeitig.

Viele Angebote kamen allein wegen der Höhe der Miete nicht infrage. Das verrückteste sei eine gar nicht mal so große Wohnung in Berlin Mitte für 8.500 Euro gewesen, erzählt er. Einen Besichtigungstermin in einem Außenbezirk, wo die Interessierten das ganze Treppenhaus des vierstöckigen Gebäudes belegten, habe er auch erlebt.

Ähnlichen Wahnsinn erleben viele, die nach einer Wohnung in einer deutschen Großstadt suchen. Aber warum ist es so schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden? War das schon immer so? Und wie könnte es besser werden? In diesem Text beantworte ich diese Fragen mit Hilfe von Experten und Erfahrungen aus der KR-Community.

Wohnungsnot oder Wohnungsmangel?

Oft ist derzeit von Wohnungsnot die Rede. Das stimmt nicht ganz: Obdachlose oder wohnungslose Menschen sind von Wohnungsnot betroffen. Das Problem der Mehrheitsgesellschaft heißt eigentlich Wohnungsmangel. Der liegt vor, wenn eine Person Zugang zum privaten Wohnraum hat, aber dieser ihre Bedürfnisse und Wünsche nicht erfüllt. An meiner Umfrage zu dem Thema haben über 200 KR-Mitglieder teilgenommen, abgesehen von wenigen Fällen sind sie alle Mieter:innen. Das entspricht der aktuellen Lage: Deutschland ist das „Mietland" Europas. 55 Prozent der Menschen leben hierzulande zur Miete. Nur in Österreich und in der Schweiz ist der Prozentsatz höher, die Einwohnerzahl aber kleiner.

Meine Umfrage hieß „Welche Frage hast du zur Wohnungsnot", weil mir der sachliche Unterschied zwischen Wohnungsnot und Wohnungsmangel am Anfang der Recherche noch nicht klar war. Die Umfrage hätte eigentlich heißen müssen: „Welche Frage hast du zum Wohnungsmangel?"

Es gibt historische Gründe dafür, dass Deutsche so oft zur Miete wohnen: Viele Mietwohnungen sind während der Industrialisierung im 19. und 20. Jahrhundert entstanden, als lukratives Geschäftsmodell. Um die Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg zu bekämpfen, kümmerte sich der Staat um neuen Bestand. Dazu kommt: In der DDR wurde praktisch nur zur Miete gewohnt. Nach der Wende haben die ursprünglichen Besitzer:innen im Osten ihre Wohneinheiten zurückbekommen - und in der Regel weitervermietet. Warum aber ist es ausgerechnet hier im Mietland so schwer, eine Mietwohnung zu finden?

Brauchen wir einfach mehr Wohnungen?

Ich frage Dieter Rink, Professor für Stadtsoziologie am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung in Leipzig. „Rein statistisch haben wir in Deutschland genug Wohnungen für alle Haushalte: Wir könnten alle unterbringen", sagt er. Seit Jahren beschäftigt sich Rink mit dem deutschen Wohnungsmarkt, letztes Jahr hat er auch ein Buch dazu veröffentlicht, in dem er den Wohnungsmarkt in 14 deutschen Städten vergleichend analysiert. Rink erklärt mir, die reine Anzahl der verfügbaren Wohnungen sei nicht das Problem, sondern, wo diese sich befinden - und was sie kosten.

Wenn Philipp nach einer Wohnung in Zwickau oder Görlitz gesucht hätte, wäre sein Leben viel einfacher gewesen. Zwar fehlen in Deutschland 1,9 Millionen günstige Wohnungen, aber nur in den Großstädten, die meisten in Berlin, Hamburg und Köln, laut einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung von 2021. In Kleinstädten und ländlichen Regionen gibt es viel Leerstand. Vor allem im Osten stehen manchmal bis zu 15 Prozent der Gebäude leer. „Wir haben mit Immobilien zu tun. Wie das Wort schon sagt, sie sind ja immobil", sagt Rink amüsiert. Philipp hilft das also nicht weiter.

Dieser Mangel an Wohnraum ist ein einigermaßen junges Phänomen. Das hat nur wenig mit dem leichten Zuwachs der Bevölkerung zu tun. Entscheidend für die aktuelle Lage ist die Landflucht, der Massenumzug aus den kleineren und ländlichen Orten in die Großstädte, der seit etwa 20 Jahren intensiv stattfindet. Wenn die Immobiliennachfrage steigt, steigen die Mietpreise. In Berlin lag der Mietpreis pro Quadratmeter 2012 im Durchschnitt bei etwa 6 Euro, heute ist er doppelt so hoch.

Dieser Text ist lang und komplex. Hier kommt deshalb das Gewinnerfoto von Philipps Hund Daisy.

Wann werden die Mieten wieder sinken?

Wann werden die Mieten wieder sinken? Das fragen sich viele KR-Mitglieder in meiner Umfrage. Leider ist die Antwort ernüchternd: Es ist nicht absehbar. Falls Deutschland wegen der steigenden Inflation in eine Rezession rutscht, könnten die Mietpreise leicht sinken. Laut Rink aber nur etwa bis zum Stand von 2019. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum stellte schon damals ein großes Problem für über 60 Prozent der Bevölkerung dar, hatte damals eine Studie im Auftrag der ARD ermittelt.

Aber irgendwann muss die „Immobilienblase" doch platzen und alles wieder erschwinglicher werden? Wann, das interessierte in meiner Umfrage viele KR-Mitglieder. Dieter Rink gibt dazu eine klare Antwort, die für viele enttäuschend sein wird: „Wir haben keine Spekulationsblase. Das wäre, wenn wir sehr viele neue Bestände für hohe Preise hätten. Das ist aber in Deutschland nicht der Fall."

Und um gleich noch einen Mythos auszuräumen: Immobilienkonzerne kontrollieren nicht den ganzen Markt. Zwei Drittel der Vermieter:innen sind in der Bundesrepublik einzelne Personen, die eine oder mehrere Wohneinheiten besitzen und vermieten. Wenn der Markt aber überwiegend privat ist: Welche Rolle spielt der Staat? Was ist mit den Sozialwohnungen?

Warum wohnen wir nicht wie in Wien?

Im Koalitionsvertrag hat sich die Bundesregierung das Ziel gesetzt, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Da 2021 nur 280.000 Wohnungen neu gebaut wurden, davon 21.000 Sozialwohnungen, wäre das ein großer Sprung nach vorne. Zu ambitioniert, um realistisch zu sein, sagen Kritiker:innen aus der Immobilienbranche.

Die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Klara Geywitz, hat die Genehmigung von fast 800.000 neuen Wohnungen schon angekündigt. In einem Interview mit dem Magazin Kommunal sagte sie jedoch: „Bis wann die gebaut sind, lässt sich heute noch nicht seriös sagen."

Viele blicken neidisch auf Wien: In der österreichischen Hauptstadt gibt es 200.000 Wohnungen, die der Stadt gehören und vermietet werden. Das funktioniert gut: 62 Prozent aller Wiener:innen leben in bezahlbaren Sozialwohnungen. Warum gibt es keine Stadt in Deutschland, die das sogenannte „Wiener Modell" übernimmt? Kein Geld, lautet die kurze Antwort. Die längere hat mit den neoliberalen Reformen zu tun, die seit den 1990er Jahren das Wohnen bestimmen.

„In Deutschland gab es nach der Wiedervereinigung drei Millionen Sozialwohnungen, heute sind es etwa eine Million. Und die Zahl nimmt weiter ab", sagt Rink. Einen wichtigen Wendepunkt sieht er in der Föderalismusreform von 2006. Damals habe der Bund die Wohnungspolitik an die Länder abgegeben und sich lange Zeit aus der Förderung von Sozialwohnungen zurückgezogen, erklärt er. Nach der Steuerreform von 1990 und der Reform des sozialen Wohnungsbaus 2002 wurden zusätzlich Wohneinheiten, die den Kommunen gehörten, an private Investor:innen verkauft. Der krasseste Fall ist der Verkauf der gesamten städtischen Wohnungsbaugesellschaft Woba in Dresden 2006. Die rund 48.000 Wohnungen, die heute dem Immobilienkonzern Vonovia gehören.

Einzimmerwohnung auf Lidls Dach oder WG auf dem Land?

Klar, für ein so schwieriges Problem gibt es keine einfache Lösung. Dennoch habe ich den Ökonom Ralph Henger gefragt, was sich tun muss. Er forscht zu Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. 2021 hat Henger an einer Studie zum Wohnungsbedarf in deutschen Großstädten mitgearbeitet. Als Lösungsweg beschreiben seine Kolleg:innen und er „die Aktivierung bestehender Wohnungsbaupotenziale in Kombination mit ergänzenden Neubauprojekten in gut angebundenen und integrierten Standorten." Also: Bauen und Umbauen.

Am wichtigsten findet Henger das Management von verfügbaren Flächen. Wohnraum schaffen heißt erst einmal, Fläche dafür zu finden. Im Auftrag des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat er auch dazu recherchiert. In einer Studie von Anfang 2022 werden die potentiell bebaubaren Flächen in Städten und Gemeinden bundesweit auf mindestens 99.000 Hektar geschätzt. Das entspricht etwa 140.000 Fußballfeldern. Bei dichterer Bebauung könnten darauf bis zu vier Millionen Wohnungen entstehen.

„Potential gibt es auch in den Städten noch: Etwa Supermarktdächer, Dachgeschosse und Baulücken", sagt Henger. Dabei weist er aber darauf hin, dass die Kommunen dafür mehr Ressourcen, vor allem mehr Personal brauchen. „Nachverdichtung ist ein langsamer und intensiver Prozess." Eigentümer und Verwaltungsbehörden müssten daran beteiligt werden. Die gesamte Aufwertung eines Gebietes sei mitzudenken. Zum Beispiel sollten die Anwohner:innen, deren Blick von einem neuen Hochgebäude verdunkelt wird, nahen Zugang zu einer öffentlichen Grünfläche haben.

Die Städte können den Wohnungsmangel nicht allein besiegen. Sie brauchen das Land. Man müsse die Disparität zwischen beiden verkleinern, sagt Henger, zum Beispiel durch den Bau von sogenannten Großstadt-Quartieren: „Wohnungen, Geschäfte, Büros an einem Ort, am besten durch eine S-Bahn-Linie mit der Innenstadt verbunden." Weg also von Einfamilienhäusern in Vororten, die dezentral stehen und wo jeder Haushalt ein eigenes Auto braucht. Das sei bis jetzt so gewesen, auch weil es einfacher ist, die Städte so wachsen zu lassen, sagt Henger: „Für gemeinsame Projekte müssen sich Städte und Umland viel mehr koordinieren."

Markenkleidung tragen, Kuchen backen

Es dauert noch, bis wir eine Einzimmerwohnung auf dem Dach eines Supermarkts besichtigen oder nach einem Zuhause in einem brandneuen Viertel außerhalb der Stadt suchen können. Was kann also dabei helfen, wenn man heute nach einer Wohnung in dem angespannten Markt einer Großstadt sucht? Das habe ich die KR-Community gefragt und für euch die besten Tipps gesammelt.

Sich schick anziehen, Persönlichkeit zeigen, nicht ganz ehrlich sein: Solche Strategien waren für viele KR-Mitglieder der Schlüssel zum Mieterfolg. KR-Mitglied Kerstin empfiehlt, sich über den oder die Vermieter:in schlau zu machen, um zu verstehen, welcher Typ von Mieter:in gewünscht ist.

Nicht für alle funktionieren solche Tricks. Rassistische Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt ist verboten, aber trotzdem da. Ein KR-Mitglied kennt die Strategie, die weiße Partnerin oder den weißen Partner allein zur Besichtigung zu schicken, wenn die andere Person nicht weiß ist. Namen, die nicht traditionell deutsch klingen, mögen Vermieter:innen nicht: Wenn man einen hat, könnte man den deutschen Zweitnamen benutzen, so ein Tipp.

Wenn man zu zweit sucht, gibt man sich am besten als festes Paar mit Kinderplanung aus. Bei der Besichtigung zieht man Markenkleidung an, sagt KR-Mitglied Moritz: Falls man bei einem bekannten Arbeitgeber angestellt ist, sollte der Mitarbeiterausweis noch „zufällig" irgendwo am Hemd oder an der Hose hängen. Der Trick hat ihm mehrere Zusagen in München erbracht.

Falls das Thema Musik im Gespräch vorkommt, sollte man kein Interesse dafür zeigen, egal, wie viele Instrumente man besitzt. Bei der Einkommensfrage neigen viele KR-Mitglieder dazu, es etwas höher zu rechnen, als der Gehaltszettel hergibt. In der Bewerbungsmappe sowie im Gespräch immer was Persönliches mit Humor erzählen, empfiehlt KR-Mitglied Angulu. Auch dazu, warum man genau die Wohnung haben möchte.

Und zuletzt was Süßes: Einen Kuchen mitzubringen, hilft, meint KR-Mitglied Marlene. Ihr Wohnungssuche-Partner hatte den zubereitet, aber für die Vermieter:innen war sie die liebevolle Bäckerin.

Redaktion: Thembi Wolf, Schlussredaktion: Susan Mücke, Bildredaktion: Philipp Sipos, Audioversion: Iris Hochberger