Das Grundstück ist gekauft, der Hausbau geplant. Doch plötzlich ist alles zu teuer. Ein Berliner Projektentwickler berichtet von dramatischen Fällen – und den Folgen für Mieter. imago/Viktoryia Verstak
Eigentlich soll in Berlin gebaut werden, viel gebaut, um den Wohnungsmarkt in der Stadt endlich zu entlasten. Doch die Energiekrise und die Inflation haben Engpässe bei Baumaterial und einen erdrückenden Mangel an Handwerkern weiter verschärft. Sie lassen die Bauzinsen ins Unermessliche steigen und die Baukosten explodieren. So dramatisch war es lange nicht mehr.
Das betrifft auf dramatische Weise auch private Bauherren. Immer weniger Menschen können sich ein eigenes Zuhause leisten. In ein Eigenheim zu ziehen, ist durch die Kombination aus Inflation, Zinsen und gestiegenen Materialpreisen nur noch eine Option für Topverdiener. Für die Mittelschicht ist der Traum von den eigenen vier Wänden geplatzt. Das verschärft auch die Lage auf dem Mietmarkt weiter, denn auch diese Menschen kämpfen jetzt um die Wohnungen dort oder ziehen nicht aus.
Florian Furkes (37) ist Immobilienmakler und Projektentwickler aus Berlin. In den letzten Monaten hat er bei seinen Kunden viele Träume vom Eigenheim platzen sehen. Er hat der Berliner Zeitung von drei Fällen erzählt, die ihn besonders beschäftigt haben.
Der Rohbau stand schon, dann platzte der Traum.
Thomas M.* (40) startete 2017 mit seinem Business durch und verdiente gutes Geld. Er verkaufte Lederschuhe aus Italien via Amazon. Die Corona-Lockdowns, in denen sich der Handel auf Onlineshopping-Portale verlagerte, beflügelten sein Geschäft. So sehr, dass er sich eine Idee in den Kopf setzte: Er wollte sich, seiner Frau und den beiden Kindern (damals eins und drei) endlich den Traum vom Eigenheim erfüllen.
Zum ersten Mal in seinem Leben besaß M. die monetären Voraussetzungen für den Erwerb und hatte die Bonität für ein Darlehen bei einer Bank. Um noch etwas mehr Eigenkapital zum Immobilienerwerb beisteuern zu können, verkaufte er bereits 2019 seine Wohnung in Berlin-Moabit (in der Waldenserstraße) und entschied sich letzten Endes für ein Grundstück in Ruhleben. Das Grundstück wurde gekauft, der Bau begann - noch zu niedrigen Zinsen finanziert. Alles schien im Lot.
Als dann jedoch 2022 zunächst die Lieferengpässe die Baumaterialien verteuerten und die Inflation Fahrt aufnahm, reichte das geplante Budget für den Hausbau nicht mehr aus. Die Kosten waren für Thomas M. um rund 200.000 Euro gestiegen. Zeitgleich sorgte die schlechte wirtschaftliche Lage dafür, dass sein Schuhgeschäft miserabel lief, die Menschen schraubten ihren Konsum zurück. Das nahm M. die Möglichkeit, einen weiteren Kredit aufzunehmen, der die Nachfinanzierung hätte decken können. Durch die gestiegenen Zinsen reichte seine Bonität schlichtweg nicht mehr aus, um die Monatsraten zu decken, die fällig geworden wären.
Im „veredelten Rohbau", so der Zustand des Hauses, musste Thomas M. die Immobilie und das Grundstück schweren Herzens Ende 2022 verkaufen. Da das Haus nur zu 70 Prozent fertiggestellt war, war es ein Minusgeschäft für ihn. Er erzielte zwar noch knapp den Preis, den er selbst für das Grundstück gezahlt hatte, rund 700.000 Euro, blieb allerdings auf den Kaufnebenkosten wie der Grunderwerbssteuer, der Maklerprovision und den Notarkosten sitzen. Thomas M. wohnt mit seiner Familie wieder zur Miete.
Jakub S.* (36) und seine Frau (33) heirateten 2021 in Hamburg. Er ist in der IT-Branche tätig, und sie arbeitet in der Verwaltung einer Bank. Da Frau S. ursprünglich aus Berlin-Tegel stammt, wollte das Ehepaar nach der Heirat gemeinsam in die Stadt zurückkehren. Der Plan war, zunächst ein Grundstück zu erwerben und sich anschließend um die Finanzierung des Hauseszu kümmern. Das Paar bekam ein Darlehen von einer Bank und kaufte für 400.000 Euro ein 1000 Quadratmeter großes Grundstück in Hohen Neuendorf.
In einem zweiten Schritt wollte das Paar die Baufinanzierung für das Haus regeln, 160 Quadratmeter Wohnfläche wünschten sie sich. Kosten: 250.000 Euro. Allerdings konnten Jakub S. und seine Frau keinen Baukredit aufnehmen, da durch die gestiegenen Zinsen im Jahr 2022 das Darlehen einfach zu teuer geworden war. Das Paar zahlte monatlich 1200 Euro für Zins und Tilgung des Grundstück-Kredits. Für den Hausbau-Kredit waren noch mal um die 1300 Euro monatlich angesetzt. Durch die gestiegenen Zinsen hätte sich die Monatsrate für das Haus knapp verdoppelt, unglaubliche 2500 Euro wären fällig geworden. Einen so hohen Preis konnte das Ehepaar monatlich nicht stemmen. Sie mussten umplanen, das Grundstück verkaufen und in eine Mietwohnung in Hennigsdorf ziehen.
Jan F.* (39) arbeitet in Berlin selbst als Immobilienmakler. Als seine Frau schwanger wurde, suchten sie eine Eigentumswohnung und wurden in Friedrichshain fündig: Sie kauften einen Dachgeschossrohling. Knapp 1,1 Millionen Euro wurden für Erwerb und Ausbau (130 Quadratmeter plus 20 Quadratmeter Terrasse) angesetzt. Konditionen, die Jan F. sich als Gutverdiener durchaus leisten kann, den Baukredit bekam er für läppische 0,8 Prozent. Das war im Jahr 2018. Doch wie es in Deutschland und vor allem in Berlin typisch ist, verzögerte die Bürokratie den Baubeginn immens. Eine Fällgenehmigung für einen Baum im Innenhof wurde zunächst nicht erteilt und die vorgeschriebene Bearbeitungszeit für das Brandschutzkonzept vom Amt um sechs Monate überschritten.
Als 2022 das Bürokratiemonster geschlagen war und der Ausbau begann, kam die Hiobsbotschaft vom Bauunternehmen: Die Ende 2020 vereinbarten Konditionen könnten nicht mehr aufrechterhalten werden. Verteuerte Materialkosten erhöhten die Baukosten um 300.000 Euro. Doch ein weiterer Baukredit war nun nicht mehr für 0,8 Prozent Zinsen zu bekommen. Die Zinserhöhungen verschlechterten die Kreditkonditionen so, dass Jan F. für die 300.000 Euro nun 4,85 Prozent Zinsen hätte zahlen müssen.
Er steht jetzt vor der Wahl: Die Eigentumswohnung zu verkaufen und eine Familienwohnung zur Miete zu suchen oder das Projekt mit einem viel zu teuren Kredit ins Ziel bringen. Eine Entscheidung hat er noch nicht getroffen.
„Das letzte Jahr war ein beispielloses Umbruchsjahr für den deutschen Wohnungsmarkt. Viele Bürgerinnen und Bürger mussten ihren Eigenheimwunsch verschieben oder dauerhaft aufgeben, da sich die Rahmenbedingungen für sie rapide verschlechtert hatten", sagt der Wohnungsmarktexperte am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW), Ralph Henger, der Berliner Zeitung. Die Mischung aus hohen Bau- und Finanzierungskosten bei gleichzeitig unsicherer Förderung würde etliche Menschen dazu bewegen, Wohnungen zu mieten, statt ein eigenes Haus zu bauen oder zu kaufen.
„Ein Drittel der Menschen, die Immobilien zur Eigennutzung kaufen wollten, kehren aktuell zurück auf den Mietmarkt und das, obwohl diese Menschen durchaus die Bonität für einen Immobilienkauf hatten", sagt auch Florian Furkes, der von den drei Fällen berichtet hat. Für mittlere Einkommen sei nicht nur der Traum vom Eigenheim unerreichbar geworden, sondern auch die meisten guten Mietwohnungen könnten sie sich oft nicht leisten. Die Mieter mit geringeren Einkommen, die sich auch vor der Krise hätten kein Eigentum leisten können, hätten „durch die neuen Mitbewerber jetzt ganz schlechte Karten" auf dem Mietmarkt, so der Immobilienmakler.
Laut aktuellen Prognosen wird Berlin bis 2030 fast vier Millionen Einwohner haben. Projektentwickler Furkes prophezeit: „Die enorm angespannte Lage am Mietmarkt wird sich nur noch weiter verschärfen". Er sei sich sicher, dass die Mieten in Berlin auf bis zu 30 Euro pro Quadratmeter steigen werden.
Klingt übertrieben? Aktuell läge der Quadratmeterpreis bei Neuvermietungen in guten Lagen Berlins bei etwa 20 Euro, sagt Furkes. Er habe bei einem seiner letzten Aufträge zur Vermietung von fünf komplett sanierten Mietwohnungen in Berlin-Wedding 330 Anfragen innerhalb von vier Stunden erhalten. „Wir haben die Annonce wieder offline genommen, weil das Telefon durchgehend geklingelt hat, und haben erst mal aussortiert. Nur die 20 Bewerber mit den höchsten Gehaltsnachweisen wurden zur Besichtigung eingeladen." Die Situation sei dramatisch.
Wohnungsmarktexperte Henger vom Institut der Deutschen Wirtschaft resümiert ebenfalls, dass die Mieten in Deutschland weiter steigen werden. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin werde es zukünftig noch schwieriger werden, eine passende Wohnung anzumieten, so Henger. „Bei hoher Nachfrage wird die Mietdynamik noch mal an Fahrt aufnehmen, auch in laufenden Verträgen aufgrund der hohen Inflation", ist sich der Experte sicher. Bei den Immobilienkaufpreisen erwartet er jedoch einige Rückgänge.
*Namen geändert
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