Angesichts der Wohnungsnot hat Berlin dem US-Wohnungsvermittler den Kampf angesagt. Was heißt das? Besuch bei einem, der die Vermieter illegaler Ferienwohnungen jagt.

Am dreistesten war ein Mann aus Kreuzberg. Er hatte Boxershorts mitgebracht und ein paar Socken auf die Kommode gelegt. Im Zahnputzbecher lehnten zwei Zahnbürsten, im Bett lag seine Frau. Alles sollte so aussehen, als ob er hier wohnt. Als die Mitarbeiter des Bezirksamts aber den Rest der Wohnung durchsahen, fanden sie: nichts. Keine Kleider, keine Schuhe, keine persönliche Post. "Er hat es probiert", sagt Eckhard Sagitza. "Aber es war klar, dass er betrügt."

Der Verwaltungsangestellte Sagitza, 65, will solchen heimlichen Vermietungen von Ferienwohnungen ein Ende bereiten. Er leitet den Fachbereich Wohnen im Berliner Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg. Das Thema Wohnen reizt ihn, sagt er, weil es so komplex ist, "weil man für schwierige Dinge Lösungen finden muss". Vor einigen Jahren kam in seinem Fachbereich ein weiteres schwieriges Thema hinzu: Ferienwohnungen.

Die Stadt Berlin hält nicht viel davon, wenn Vermieter ihre Apartments über Plattformen wie Airbnb für ein paar Nächte Touristen überlassen – genauso wie Madrid, Paris, München, all diese Metropolen, die die Expansion des größten Anbieters Airbnb als Bedrohung ansehen. Sie fürchten, ihren Bewohnern werde so der ohnehin knappe Wohnraum genommen. In Berlin sollen sich deshalb seit einiger Zeit alle Airbnb-Gastgeber registrieren lassen. Eckhard Sagitza und seine Mitarbeiter im Bezirksamt nehmen die Registrierungen entgegen und sollen diejenigen ausfindig machen, die sich vor der Registrierung drücken.

Denn das Geschäft mit den Ferienwohnungen von privat an privat boomt. Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) schätzt, dass heute bereits neun Prozent aller Touristen für ihre Übernachtung in Deutschland Sharingangebote nutzen – 2014 habe dieser Anteil noch deutlich unter vier Prozent gelegen, heißt es. Bei Gästen aus dem Ausland bucht sogar schon jeder Fünfte seine Übernachtung über eine Sharingplattform. Marktführer Airbnb bietet zehn Jahre nach seiner Gründung in San Francisco heute Zimmer und Wohnungen in 191 Ländern an. Viele Städte haben inzwischen reagiert und Regularien aufgesetzt, mit denen sie der Expansion von Airbnb Einhalt gebieten wollen.

In Deutschland etwa dürfen private Wohnungen laut dem Zweckentfremdungsverbot eigentlich nicht als kommerzielle Ferienwohnungen genutzt werden. Zwar gab es Ferienwohnungen auch vor Airbnb, aber als Teil des Gastgewerbes und nicht als Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Die Bundesländer, verantwortlich für die Umsetzung des Verbots, reagierten unterschiedlich. Berlin etwa hatte bereits 2014 ein eigenes Zweckentfremdungsgesetz verabschiedet, vor einem Jahr wurde das Regelwerk nochmals verschärft. Seitdem müssen sich Anbieter von Homesharingwohnungen beim Bezirksamt registrieren und eine Genehmigung beantragen.

Seitdem wurden auch die dafür zuständigen Abteilungen bei der Stadt aufgestockt. Fachbereichsleiter Sagitza hat inzwischen acht Mitarbeiter, die ausschließlich diese Registrierungen entgegennehmen, Genehmigungen prüfen und dem Verdacht nach illegalen Ferienwohnungen nachgehen. Wenn die Vermieter nicht auf ihre Anfragen reagieren, müssen sie mitunter auch in den Wohnungen vorbeischauen – wie bei jenem Mann aus Kreuzberg. Wenn Sagitza von solchen Fällen erzählt, spricht er ruhig und sachlich. Doch er ärgert sich über Airbnb, der Anbieter sei "ein Riesenproblem". Sagitza hat es sich zur Aufgabe gemacht, das Vorgehen zu bekämpfen – mit mühsamen, kleinen Schritten will er das Unternehmen bürokratisch einhegen. "Wir können keine Politik mit dem Baseballschläger machen", sagt er. "Wir müssen über die Verwaltung und die Gerichte gehen."

Dabei ist nicht einmal klar, ob ein so kleinteiliger Kampf gegen illegale Ferienwohnungen überhaupt den Aufwand wert ist. Die Auswirkungen von Airbnb auf den Wohnungsmarkt sind umstritten: Der IW-Studie zufolge machten vollständig über Airbnb vermietete Wohnungen Anfang 2017 gerade einmal 0,8 Prozent des gesamten Wohnbestands der Hauptstadt aus. Eine aktuelle Untersuchung im Auftrag von Airbnb kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Demnach gibt es in Berlin 2.600 Wohnungen, die an mehr als 137 Tagen im Jahr komplett vermietet werden, also als zweckentfremdet gelten. Das mache gerade mal 2,3 Prozent der Wohnungen aus, die zwischen 2007 und 2017 in Berlin fehlten. Auch wenn der Anteil geringer ist, als manche vielleicht befürchteten: Angesichts der Wohnungsnot in der Hauptstadt ist jede Wohnung, die nicht dem freien Markt zugänglich ist, ein großer Verlust. Airbnb beruft sich indes darauf, dass das Ursprungsgeschäftsmodell – ein Zimmer oder eine Wohnung für eine kurze Zeit anzubieten, in der die Bewohner im Urlaub oder auf Geschäftsreise sind – weiterhin die Mehrheit der Angebote auf der Plattform ausmachten.

Eckhard Sagitza überzeugt diese Argumentation nicht. Kein Wunder, sein Bezirk gilt als Airbnb-Hotspot. 563 Registriernummern hat Friedrichshain-Kreuzberg seit 2018 vergeben, mehr waren es nur im Bezirk Mitte. Die Zahl der tatsächlichen Ferienwohnungen, sagt Sagitza, sei allerdings deutlich höher. Gleiches gilt für die gesamte Stadt. Rund 13.000 Wohnungen werden in Berlin auf Airbnb angeboten, 85 Prozent hätten keine Registriernummer, berichtete der rbb – basierend auf Angaben der Plattform insideairbnb.com.

Für diese unregistrierten Wohnungen interessiert sich das Bezirksamt. Doch Airbnb habe die Identität der Anbieter mit Eintreten des Gesetztes 2014 sofort "vernebelt", sagt Sagitza. Wurden früher noch Straßen und Hausnummer einer Ferienwohnung angegeben, erfährt man auf der Seite nun maximal den Kiez, in dem die Wohnung liegt, also einen Bereich zwischen 500 und 1.000 Metern. Das Unternehmen hingegen begründet den Schritt mit dem Schutz der Privatsphäre seiner Nutzer. Die Änderungen seien international erfolgt, teilt Airbnb mit, und hätten nichts mit dem Berliner Gesetz zu tun. In welchem Haus sich die Wohnung befindet, in welchem Stock sie liegt – all das erfahren Nutzer und Behörden nicht. An diesem Punkt setzen die Mitarbeiter in den Bezirksämtern an.

Sie schauen sich die Fotos auf dem Portal an, sie nutzen Google Street View, sie recherchieren auf insideairbnb.com, einer unabhängigen Datenbank des Australiers Murray Cox, die ebenfalls illegale Vermietungen veröffentlicht. Speziell geschult werden sie dafür nicht. "Kreative Fleißarbeit", nennt es Sagitza. Details will er nicht verraten. Er wolle es den Vermietern ja nicht zu einfach machen. Die Mitarbeiter sind laut Gesetz berechtigt, die Daten des Vermieters zu ermitteln und die Wohnung "zu angemessener Tageszeit" zu betreten – auch wenn das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung dadurch eingeschränkt ist.

Die Hinweise auf die Wohnungen stammen meist aus der Bevölkerung; etwa von Nachbarn, die vom steten Ein- und Ausziehen im Haus genervt sind. Auf einer Website der Senatsverwaltung können sie den Verdacht auf illegale Ferienwohnungen melden, man könnte sagen, sie werden zum Denunzieren angestiftet. Die Daten werden den Bezirken dann zugespielt. Einige Bürger melden sich auch direkt bei den Bezirksämtern. Insgesamt, sagt Sagitza, gingen seit 2014 mehr als 5.000 Meldungen in seinem Bezirk ein.

Die Verwaltungsangestellten müssen vorgehen wie Privatdetektive, weil Airbnb nicht die Informationen rausrückt, die sie brauchen. Bei Anfragen nach Nutzerdaten, so berichten Mitarbeiter verschiedener Bezirke, verweise das Unternehmen in der Regel auf den Firmensitz Irland, wo die Server mit den Daten stehen. Und damit auch auf irische Gesetze. Es gibt Städte, die wollten das nicht hinnehmen. München etwa hat in Irland ein Auskunftsersuchen über die Identität der Gastgeber gestellt. Airbnb scheiterte vergangenes Jahr zunächst mit einer Klage dagegen vor dem Münchner Verwaltungsgericht. Weil das Unternehmen in Berufung ging, wird der Bayerische Verwaltungsgerichtshof darüber in den nächsten Wochen erneut entscheiden. Trotzdem haben seitdem mehrere Berliner Bezirke ähnliche Ersuchen angestrengt, darunter Friedrichshain-Kreuzberg.

Städte gehen auch sonst sehr unterschiedlich mit dem Anbieter um. In Hamburg können sich Gastgeber auf der Seite der Stadt online registrieren. Airbnb hatte Berlin ein ähnliches Modell angeboten. Die Stadt aber lehnte ab. Man wolle jeden einzelnen Fall prüfen, die Bezirke müssten jeweils ihre Genehmigung erteilen, erklärt Katrin Dietl, Sprecherin der Senatsverwaltung.

Das Land setzt auch auf Strafe: Berlin habe bisher 4,6 Millionen Euro Bußgeld an Vermieter illegaler Ferienwohnungen verhängt, sagt Sagitza, sein Bezirk komme auf 2.7 Millionen davon. Tatsächlich eingenommen habe man allerdings nur 381.000 Euro. Das liegt daran, dass viele Empfänger der Bußgeldbescheide juristisch dagegen vorgehen. Und der Rechtsstreit kann dauern, mitunter Jahre. "Die Menschen, die den Missbrauch gemeldet haben", sagt Sagitza, "haben dann oft das Gefühl, es passiert nichts."

Ginge es nach ihm, sollte Berlin die Regeln für Kurzzeitvermietung noch verschärfen. Warum, fragt er, ist die Nutzungsdauer nicht beschränkt? In Hamburg darf man seine Erstwohnung beispielsweise maximal 60 Tage vermieten. Warum, fragt er, brauchen in Berlin nur Wohnungen eine Registriernummer, nicht aber Gewerbeeinheiten oder Büros? Auch die würden mitunter vermietet, so ist seine Erfahrung.

Überhaupt geht es dem Mann vom Bezirksamt nicht nur um fehlenden Wohnraum, sondern auch um den Charakter seiner Stadt, der nach und nach zu verschwinden drohe. Obwohl die bisher bekannten Zahlen das nicht bestätigen, glaubt Sagitza, dass die wirklichen Homesharer, Menschen, die ihre Wohnung teilen würden, in der Unterzahl sind. "Den Großteil machen Geschäftemacher aus", sagt er. Wenn Berlin nicht eingegriffen hätte, glaubt er, wären in den hippen Szenelagen noch viel mehr Menschen verdrängt worden. "Irgendwann gibt es im Stadtzentrum doch nur noch Spätis und Kneipen", sagt Sagitza. "Wer will denn so leben?"

Das Berliner Gesetz gegen Zweckentfremdung habe Wirkung gezeigt, findet er. Amateure, die schnell und einfach Geld verdienen wollten, hätte es abgeschreckt, die hätten sich zurückgezogen; die Zahl der Anbieter im Bezirk sei gesunken, 1.296 Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt wieder zugeführt, ein Erfolg der kleinteiligen Arbeit des Bezirksamts. "Die anderen aber", sagt Sagitza, die Profis, "die kämpfen wie die Löwen."