Immobilien zwischen Renditeerwartung und Gemeinnützigkeitsanspruch

Die Wohnungsfrage bewegt nicht nur die Gesellschaft insgesamt, sondern ist voll im Stiftungssektor angekommen. Die Berliner Stiftungswoche lief Anfang April unter dem Motto „Wem gehört die Stadt?" und widmete sich vorrangig der Wohnproblematik. Auf dem Deutschen StiftungsTag in Mannheim trafen sich wichtige Stiftungsvertreter zu einem zweiteiligen Wohnungsgipfel. Für immer mehr Stiftungen werden Immobilien als Investitionsobjekte interessant. Bei sinkenden Renditeerwartungen durch Niedrigzinsen konnten Stiftungen, die qua Satzung oder durch Investmententscheidungen in Immobilien investieren, in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Entwicklungen verzeichnen.

Doch für andere Stiftungen und andere gemeinnützige Organisationen sind Boden, Immobilien und Wohnungen nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen interessant. Die Stiftung trias beispielsweise setzt sich bereits seit Jahren für alternative und gemeinnützige Eigentums- und Wohnformen ein. Andere Initiativen gehen neue Wege, um gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik voranzutreiben. Für den Community Land Trust (CLT) Friedrichshain-Kreuzberg und den Verein Erste Sahne sind Stiftungen hierbei von zentraler Bedeutung.

Demokratisierung von Boden durch Stiftungsbesitz

„Unser Ziel ist es, vor allem Boden der Spekulation zu entziehen", erklärt Rolf Novy-Huy, Vorstand der Stiftung trias. Die in Hattingen ansässige Stiftung fördert neben spekulationsfreier Bodennutzung auch alternative Wohnformen und Ökologie. Die Stiftung selbst strebt hierbei keinen aktiven Immobilienbesitz an. Vielmehr sei es das Ziel, Grundstücke zu erwerben. Deren Nutzung wird dann, beispielsweise über Erbbaurechte, vor allem an selbstorganisierte und gemeinschaftliche Wohnprojekte übertragen. Die Stiftung trias arbeitet insbesondere mit Projekten zusammen, „die besondere ideelle Ziele verfolgen: Wohnraum für behinderte Menschen, Geflüchtete, Schaffung von Ateliers, Aufnahme von Altenwohn- und Demenz-WGs", so Novy-Huy.

Dieses Konzept einer Bodenstiftung inspiriert auch den Community Land Trust (CLT) Friedrichshain-Kreuzberg, der sich noch in der Startphase befindet. Ziel der Initiative ist es, Grund und Boden dauerhaft dem Markt zu entziehen und deren Nutzung durch Nachbarschaftsgremien zu demokratisieren. „Verwurzelung in der Nachbarschaft, Trennung von Boden und Haus für dauerhafte Sicherung, Zusammenarbeit von Nutzern, Nachbarschaftsinitiativen und öffentlichen Körperschaften, Fokus auf Menschen und Gewerbe, die besonders von Verdrängung betroffen sind", seien die Kernelemente des Projekts, erklärt Andre Sacharow von der Initiative. Während Grundstücke dauerhaft einer Bodenstiftung übertragen werden sollen, wird über die Nutzung dieser Grundstücke in der Folge demokratisch und gemeinschaftlich bestimmt. In Deutschland kenne er kein vergleichbares Projekt, so Sacharow. In Ländern wie den USA oder Großbritannien gibt es jedoch schon seit einigen Jahrzehnten ähnliche Projekte.

Für den ebenfalls in Berlin aktiven Verein Erste Sahne spielen Stiftungen eine zentrale Rolle, um gemeinnützigen Wohn- und Gewerberaum zu bewahren. Der Verein sammelt Geld, um Immobilien aufzukaufen. Diese sollen dann in Stiftungseigentum übertragen werden. Stiftungen seien auf Ewigkeit angelegt und hätten keinen Besitzer, wodurch die aufgekauften Immobilien für immer dem Markt entzogen seien, erläutert der Unternehmer und Gründer von Erste Sahne e.V., Hamid Djadda: „Das Ziel sind viele Stiftungen in der Art" und nicht die Gründung „einer gigantischen Stiftung". In Berlin-Friedenau hat Erste Sahne bereits eine erste solche Stiftung gegründet, die einem Traditionsglaser seine Gewerberäume auf Lebenszeit sichert.

Enteignungen für das Gemeinwohl?

Wie die Interviewpartner zur Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen" stehen? Die Stiftung trias bringe für die Forderung viel Sympathie auf, halte jedoch „eine Enteignung, trotz Artikel 14 Grundgesetz, für rechtlich nicht umsetzbar", erklärt Novy-Huy. Statt im Besitz städtischer oder landeseigener Wohnungsgesellschaften sehe er Wohnungsbestände außerdem lieber in der Hand von Genossenschaften. Ähnlich sieht es auch Hamid Djadda. Landeseigentum könne durch das Land auch verkauft werden, wie es beispielsweise in Berlin massiv geschehen ist. Aus privatem gemeinnützigem Stiftungsbesitz lasse sich Immobilieneigentum hingegen nicht veräußern. Außerdem würden durch Enteignungen keine neuen Wohnräume geschaffen werden, was aber bei anhaltendem Zuzug in die Großstädte dringend notwendig sei.

„Auch Stiftungen müssen keinen Maximalertrag erwirtschaften"

Und was sollten Stiftungen im Immobilienbereich noch leisten? Gerade in puncto langfristiger und ethischer Investments setzt der Community Land Trust Friedrichshain-Kreuzberg auf Stiftungen. Das sieht Rolf Novy-Huy genauso: „Auch Stiftungen müssen keinen Maximalertrag erwirtschaften, sondern können sich mit einem angemessenen Ertrag, einem ‚decent profit', zufriedengeben." Hamid Djadda wünscht sich von Stiftungen mehr Konsequenz beim Erreichen ihrer gemeinnützigen Ziele: „Bei den Vergaben von Darlehen haben sie höhere Zinssätze als die Banken! Wir brauchen Stiftungen, die effektiv Probleme lösen."