Gr0ße Einzel-Deals

Die hohe Bedeutung dieses Einzel-Deals wird deutlich, wenn man die danach folgenden Transaktionen betrachtet: Mit 280 Mio. Euro belegen die Königsbau-Passagen in Stuttgart den zweiten Platz und mit 265 Mio. Euro das Geschäftshaus Zoom in Berlin den dritten Platz.

Auf dem deutschen Markt spielen aber trotz einzelner großer Transaktionen vor allem kleine Einzel-Deals eine große Rolle. „Erfreulich ist, dass Einzel-Deals in den vergangenen fünf Jahren von einer hohen Stabilität gekennzeichnet sind und sich innerhalb einer relativ kleinen Range zwischen rund 2,9 Millionen Euro und knapp 3,5 Millionen Euro bewegten, was die konstante Nachfragesituation unterstreicht", sagt Christoph Scharf, Geschäftsführer von BNP Paribas Real Estate und Head of Retail Services. In den ersten sechs Monaten seien insgesamt 3,04 Mrd. Euro mit einzelnen Transaktionen umgesetzt worden - das entspricht einem Anteil von 56 Prozent.

Während beim gesamten Markt und den einzelnen Deals die Analysen ähnliche Schlüsse ziehen, so gibt es doch Unterschiede bei der Betrachtung der großen Städte. BNP Paribas hat ausgerechnet, dass an A-Standorten mit einem Volumen von 1,85 Mrd. Euro zur Jahresmitte im Vergleich zu den letzten fünf Jahren nicht nur das zweithöchste Investitionsvolumen, sondern auch der höchste Umsatzanteil (34 Prozent am bundesweiten Resultat) erzielt wurde. „Dies ist ein deutliches Indiz dafür, dass Investoren vor dem Hintergrund der schwer zu prognostizierenden Rahmenbedingungen im Handel die Sicherheit der großen Metropolen vor allem im Highstreet-Segment zu schätzen wissen", heißt es bei der Bank.

So verbesserten sich auch im Städtevergleich 6 der Big-7-Standorte gegenüber 2018. An der Spitze stehen hier Berlin (678 Mio. Euro), Stuttgart (384 Mio. Euro), München (316 Mio. Euro) und Düsseldorf (202 Mio. Euro) mit Steigerungen der Volumina, die Zahlen für Köln betragen 127 Mio. Euro und für Frankfurt 92 Mio. Euro.

Die Lagen

Zu einer etwas anderen Einschätzung gelangen die Analysten von Colliers International. Dort registrierte man ebenfalls den großen Einfluss von Geschäftshäusern in 1A-Lagen. Mit 2,5 Mrd. Euro machte diese Kategorie über die Hälfte des Transaktionsvolumens aus. Dem entgegen hält Colliers die Tatsache, dass sich „nur" 30 Prozent des gesamten Transaktionsgeschehens in den Big 7 abgespielt haben. Und obwohl dieser Wert nur unwesentlich niedriger ausfällt als bei BNP Paribas, gelangt man hier zu einer anderen Interpretation: „Zu der hohen Bedeutung von Standorten außerhalb der Top 7 trug auch der lebhafte Verkauf von Fachmärkten, Fachmarkt- oder Hybridzentren und Fachmarkt-Portfolien bei, die gemessen an der Zahl der Deals mit 51 Prozent erneut vorne lagen", so heißt es bei Colliers. Bezogen auf das Anlagevolumen von 1,3 Mrd. Euro ergäbe sich so ein Marktanteil von 26 Prozent. Ganz hoch in der Gunst bleiben weiterhin Objekte mit einem Ankermieter aus dem Lebensmittelbereich, ob in Form von Discountern, Super-, Verbraucher- oder SB-Warenhaus-Märkten.

Laut BNP Paribas kommt die Fachmarktsparte auf einen Anteil von 39 Prozent und hält damit auch in dieser Analyse ihr hohes Niveau. Zudem seien hier 57 Prozent Einzel-Deals und 43 Prozent dem Portfolio-Segment zuzurechnen. Die Standorte liegen in erster Linie außerhalb der A-Städte. „Aber auch Kauf- (25 %) und Geschäftshäuser (23 %) erzielen im langjährigen Vergleich überdurchschnittliche Bilanzen", so die französische Bank.

Shopping-Center hingegen haben nach Angaben von Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. Euro nur noch einen Marktanteil von 22 Prozent. BPN Paribas kommt hier sogar nur auf einen Anteil von 12 Prozent. „Einkaufszentren sind einem erhöhten Repositionierungsbedarf ausgesetzt", sagt Dirk Hoenig-Ohnsorg. Hoenig- Ohnsorg weist auf die Strukturverschiebungen innerhalb des Einzelhandels hin, die starke Anpassungen beim Branchen- und Mietermix, aber auch bei der Flexibilisierung von Mietvertragskonditionen wie Umsatzbeteiligung und Vertragsdauer erfordern. Zudem sei die Gewichtung des Retail-Anteils im Vergleich zu anderen Nutzungsarten neu zu überdenken. Markterhebungen zufolge stünden einem Großteil der deutschen Shopping-Center entsprechende Umstrukturierungen noch bevor.