Adrian Garcia-Landa

Journalist / Unternehmensberater, Berlin

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Warum ausländische Pensionsfonds in deutsche Immobilien investieren

Die denkmalgeschützte Anlage in Berlin-Neukölln, die Teil des PFA-Portfolios war. Die Mieter setzten einen Vorkauf durch. Foto: Christian Muhrbeck

Mit dem Kauf von 3700 Wohnungen für 1 Milliarde Euro in Deutschland sorgte die Rentenkasse PFA aus Dänemark 2018 für Schlagzeilen. Das ist kein Einzelfall, immer mehr aus-, aber auch inländische Pensionsfonds sehen in deutschen Wohnimmobilien eine sichere Bank in Zeiten von niedrigen Zinsen. Das hat auch Konsequenzen für Mieter, wie zwei Fälle in Berlin und München zeigen. Die Stadtverwaltungen schnappten dem dänischen Investor 440 Wohnungen weg – aus Sorge um die Bewohner.

Der Deal der dänischen PFA war zwar mit einer Milliarde Euro der größte im vergangenen Jahr, aber auch andere ausländische Pensionsfonds waren in Kauflaune. Investoren aus den USA, Großbritannien und Frankeich erwarben zusammen für weit über eine Milliarde Euro. In Summe, laut einem Bericht des Immobilienberaters Jones Lang Lasalle, ist das bis dato der größte Vermögensaufbau von Pensionskassen und Versicherungen am Wohn-Immobilienmarkt. Dieser Anstieg hat eine einfache Erklärung.

 

Die Suche nach Anlagen

Wer viele Milliarden Euro verwaltet hat zwar keine Geldsorgen, aber dennoch ein Problem. Seit der Finanzkrise suchen sicherheitsaffine Grossinvestoren händeringend nach stabilen Anlagen mit vernünftigen Erträgen. Die Zeiten von Staatsanleihen mit Renditen ab 4% aufwärts sind vorbei, heute blicken sie auf äußerst magere Zinssätze. Deutsche Anleihen werfen zum Beispiel unter 0,5 % ab. Die Gründe dieser Prozentmisere: Historisch niedrige Zinsen und die ultra-expansive Geldpolitik der Zentralbanken.

 

Pensionsfonds müssen jedoch den Wert des anvertrauten Vermögens wahren. Anlagen mit Renditen über der Inflationsrate sind zur Sicherung der zukünftigen Zahlungen notwendig. Die PFA spiegelt diese Herausforderung lehrbuchartig: Sie verwalten 80 Milliarden Euro von denen rund ein Drittel keine Erträge abwirft, ohne Strategiewechsel nimmt ihr Geldberg über die Jahre stetig ab. Sie stehen also unter Zugzwang bessere Anlagen zu finden, deutsche Wohnimmobilien sind da eine attraktive Alternative. Und trotz steigender Regulierungen am Wohnungsmarkt sieht Jones Lang Lasalle dafür ein wachsendes Interesse bei internationalen Investoren.

 

Strategiewechsel: Wohnportfolios als Anleihen

In der dänischen Zeitung ‘Finanswatch’ erklärte der Chef des Immobilienarms der PFA, Michael Bruhns, warum er eine Milliarde Euro in deutsche Wohnimmobilien steckte: «3,5% sind im Vergleich zum hohen Einkaufspreis eher niedrig, aber wir haben 200 Milliarden Kronen (26 Mrd. Euro) die absolut nichts einbringen. Da klingen 3,5% wie eine gute Idee.» Etwas weiter nennt er das von der Industria Wohnen übernomme ‘Century’-Portfolio eine «anleiheähnliche Anlage». Der Vergleich mag zwar bei Mietwohnungen überraschen, Experten teilen aber diese Sichtweise. Die Berater von BNP Parisbas Real Estate analysieren in ihrem Bericht ‘Wohn-Investment Deutschland 2018’: «(…) der Wohn-Investmentmarkt bietet interessante Möglichkeiten für eine Vielzahl von Investorentypen, die auf langfristig stabile Cashflows setzen.»

 

Stabile Cash-Flows statt null Ertrag
Rein finanziell sind Wohnportfolios also vergleichbar mit Staatsanleihen aus besseren Zeiten: Wenig Rendite, dafür verläßlich. Im Gegensatz zu Büro- oder Gewerbeimmobilien, wo Großmieter wegbrechen und Einnahmen dämpfen können, verhindert die kleinteilige Mieterstruktur von Wohnimmobilien größere Ausfälle. Besonders in Zeiten von Wohnungsnot: Mieter sind keine Mangelware.

 

Bisher investierten wegen höherer Renditen Pensionsfonds und ähnliche Anleger bevorzugt in Gewerbeimmobilien. Deren erstarkendes Interesse für Wohnimmobilien schlägt sich auch in Zahlen nieder. Lag ihr Anteil an Wohnmarkt-Transaktionen 2014 bei rund 4 %, so waren es 2018 knapp 14 %, einer der höchsten Werte bis dato. Bei einer Marktgröße von 16,3 Milliarden Euro, siehe Grafik, sind das 2,3 Millarden. Weil Kassen verstärkt Immobilien direkt kaufen sind sie auch leichter identifizierbar. Traditionell investierten sie über Mittler wie Immobilienfonds, was ihre Spuren verwischte. Insgesamt kamen 22,6 % der Käufer aus dem Ausland, zum Vergleich: bei Gewerbeimmobilien sind es knapp 60 %.

 

Was bedeutet diese Entwicklung für Mieter?

Verglichen mit anderen Investoren bräuchten Mieter sich eigentlich nicht vor Ihrem neuen Besitzer PFA zu fürchten. Ein Pensionsfonds ist keine Heuschrecke die auf schnelle Profite aus ist. Für die Verwaltung seiner Immobilien ist ein ausländischer Investor jedoch auf lokale Partner angewiesen, PFA wählte das Münchner Unternehmen Domicil Real Estate GmbH. Der Kommentar der Geschäftsführer Khaled Kassair und André Schmöller zum PFA-Deal bot allen Grund zur Sorge: «Das Portfolio bietet reales Potential zur Steigerung von Mieteinnahmen.» Das veranlasste die Stadt München zur Ausübung seines Vorkaufsrechts, nachdem die PFA ein Abkommen ablehnte, das Mieter eines ihrer Objekte vor Erhöhungen schützen sollte. Ende November kaufte eine städtische Wohungsbaugesellschaft knapp 300 Wohnungen zurück.

 

Widerstand der Mieter schafft es in die internationale Presse

In Berlin gab es einen ähnlichen Fall: Im PFA-Portfiolio befand sich ein denkmalgeschützter Wohnkomplex mit 140 Wohnungen im belebten Viertel Neukölln. Eine beispielhafte PR-Kampagne der Mietergemeinschaft ‘BoeThie’, Kontraktion von Böhmische und Thiemannstr.,  brachte den Bezirk zur Ausübung seines Vorkaufsrechts. Dank des Einsatzes mehrerer Mieter, darunter die hier abgebildete Studentin Elena Poeschl, schaffte es der Widerstand der knapp 300 Mieter in das regionale Fernsehen, in die Zeit, die französische Tageszeitung Libération - und sogar bis in dänische Medien. Die Publizisten aus Kopenhagen fragten sich, inwiefern deutsche Mieter, darunter 20% Pensionisten, dänische Pensionen sichern müssten. Das Portfolio der PFA wurde durch die Vorkäufe um 12% gemindert, zerknirscht meinte PFA-Chef Bruhn, solche lästigen Mieter wolle er gar nicht haben.

 

Spektakuläre Preissteigerungen, die letztendlich Mieter tragen
Das Pensionskassen vermehrt in Wohnimmobilien investieren ist aber nur ein Symptom. Es ist die logische Konsequenz der Privatisierung von Hunderttausenden städtischen Wohnungsbeständen Mitte der 2000er Jahre. Sie führten zu spektakulären Preisentwicklungen, so wie bei einem weiteren Berliner Objekt der PFA. Die neun Häuser mit 134 Wohnungen in einem besseren Wohnviertel, in Gehweite zum Potsdamer Platz, waren lange im Besitz der vormals gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft Gagfah. Diese wurde 2004 privatisiert, der neue Besitzer verkaufte 2008 die Anlage an eine Luxemburger Firma für 2,1 Millionen Euro. 2013 verkaufte sie weiter an die deutsche Industria Wohnen AG für einen nicht bekannten Verkaufspreis. Die Industria verkaufte den sanierten Komplex 2018 für 30 bis 35 Millionen Euro, genauere Zahlen liegen nicht vor. Nimmt man den kleineren Kaufpreis ist das immerhin eine 14fache Erhöhung, oder 1428 %. Und das in nur 10 Jahren. Den Preis konnte sie durch Modernisierungen und ein Dachausbau mit Hochpreiswohnungen dramatisch erhöhen, die Kosten von sieben Millionen Euro wurden auf die Mieter umgelegt. Laut Bewohnern erhöhten sich die Mieten um bis zu 30 %.

 

Üppige Prämien für die Verkäufer

Sicher fielen nicht alle Preissteigerungen so sensationell aus. Der Gewinn erlaubte jedoch großzügige Provisionen für die Verkäufer: Als Industria an PFA verkaufte verdiente sie 1.600 € pro verkaufter Wohnung, der Verwalter der Industria IntRea 37.000 € pro Objekt, Anleger stolze 15% jährlich. Da die Kaufsumme 37,5 mal höher als die Mieteinnahmen war, muss die PFA mit hoher Wahrscheinlichkeit die Mieten der 3.260 verbliebenen Wohnungen erhöhen, um mittelfristig auf ihre Kosten zu kommen. Dass die Objekte größtenteils ehemalige städtische Wohnungen waren ist aus Sicht der Städte und Mieter sicherlich bitter. Investoren wie PFA kann man aber nicht direkt vorwerfen, für sie sinnvolle Gelegeheiten zu ergreifen. Vielleicht sollte man sich ein Beispiel an Dänemark nehmen: Das Land hat erfolgreich seinen Wohn-Immobilienmarkt gegen ausländische Investoren geschützt, siehe Infobox.

 

 

 

 

(Infobox Dänemark)

Wie Dänemark seinen Immobilien-Markt schützt

 

Wer Immobilien in Dänemark kaufen will muss mindestens fünf Jahre dort wohnen. Das gilt für Privatpersonen wie für Gesellschaften, Ausnahmen sind genehmigungspflichtig. Der Ursprung der Regelung liegt im Ferienhaus-Gesetz von 1957. Ziel war die Verhinderung Preiserhöhungen durch ausländische Käufer, damit auch der «dänische Polizist und die dänische Krankenschwester» sich Feriendomizile an den begehrten Küsten leisten können. Die Regelung wurde im Maastricht-Vertrag übernommen. Laut J. Van Gehren von der Beratungsfirma Dänische Advokaten wäre der Kauf der PFA vermutlich nicht möglich gewesen, hätte Deutschland eine ähnliche Regelung.




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