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€uro-Immobilienatlas: Kiel, Oldenburg, Osnabrück, Braunschweig, Wolfsburg

Steinstraße in Kiel (Foto: https://www.flickr.com/photos/kaffeeringe/)

Die Lage an der Förde ist Kiels größtes Kapital. Allzu lang ließ die Stadt einen Großteil davon ungenutzt - das soll sich ändern. Im Stadtentwicklungskonzept wird die Erschließung von Wohnraum an der Förde zu einer der wichtigsten Aufgaben erklärt. In der gesamten Innenstadt soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.

Laut Statistikamt Nord gewinnt Kiel bis 2025 rund 10 000 neue Bürger hinzu und wird dann knapp 250 000 Einwohner haben. Sie arbeiten im Schiffbau, etwa bei ThyssenKrupp Marine Systems, sind bei Banken wie der HSH Nordbank angestellt oder im Dienstleistungs- und Tourismusbereich tätig. 22 000 Studenten sind an der Christian-Albrechts-Universität eingeschrieben, das Kieler Institut für Weltwirtschaft genießt einen guten Ruf als führende Forschungseinrichtung. Die Lage an der Ostsee macht Deutschlands nördlichste Großstadt nicht nur als dauerhaften Wohnsitz attraktiv, sondern auch als Ferienziel. Einziger Makel: Seit 2014 beträgt die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent.

Günstiger Wohnraum ist rar. Im Kieler Stadtentwicklungskonzept wird ausdrücklich betont, dass man preisgünstigen Wohnraum schaffen und sichern wolle. Die bisher errichteten Neubauten liegen jedoch oft im oberen Preissegment. In der Schauenburgerstraße entstehen nahe des Schrevenparks 59 Stadthäuser und barrierefreie Stadtwohnungen zwischen 65 und 160 Quadratmeter Größe mit gehobener Ausstattung, Balkon oder Terrasse. Das Schlossquartier in der Altstadt soll Platz für mehr als 125 Eigentumswohnungen und knapp 80 Mietwohnungen bieten. Der Baubeginn ist für April 2015 geplant, die Preise werden im Frühsommer feststehen.

Östlich der Förde und am Stadtrand ist der Mietmarkt etwas ruhiger. „Auf dem Kieler Westufer ist die Nachfrage spürbar lebhafter und das Angebot zunehmend knapper", sagt Bernd Hollstein vom Maklerhaus Hans Schütt. Besonders gesucht seien Ein- und Vier-Zimmer-Wohnungen. In beliebten Vierteln klettern die Preise weiter. Das Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL) hat ermittelt, dass die höchsten Mieten in den Stadtteilen Blücherplatz, Brunswik und Düsternbrook verlangt werden. In Ravensberg und Schrevenpark wird es wegen der Nähe zur Christian-Albrechts-Universität eng.

Die Kaufpreise sind in Kiel Mitte am höchsten. „Renovierte Altbauten aus der Zeit um 1900 in guten und sehr guten Lagen werden von den Marktteilnehmern lebhaft nachgefragt. Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Aufzug und Pkw-Stellplatz spielen eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung", beobachten Hollstein und seine Kollegen. Bei solchen Objekten haben die Preise innerhalb eines Jahres um 8,5 Prozent angezogen, von durchschnittlich 2091 auf 2270 Euro je Quadratmeter. Auch mittlere Lagen haben um 8,5 Prozent zugelegt, dort liegen die Höchstpreise bei durchschnittlich 1830 Euro pro Quadratmeter.

Vor allem Wohnungen mit über 90 Quadratmeter Wohnfläche sind knapp, denn viele Innenstadtwohnungen sind eher klein gehalten. Zum Beispiel im Stinkviertel, einigen hübschen Straßenzügen im Stadtteil Ravensberg. Den Namen verdankt das Viertel dem Umstand, dass hier zu Beginn des 20. Jahrhunderts Schwefel- und Fäkaliendünste einer angrenzenden Düngefabrik durch die Straßen waberten. Gestank ist längst kein Thema mehr. In dem früheren Arbeiterviertel wohnen heute viele Studenten. In den hübschen Gründerzeitbauten gibt es vorwiegend Single-Apartments und Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen. Junge Familien, die urbanes Wohnen dem Häuschen im Grünen vorziehen, müssen Geld und Geduld mitbringen - oder sich lieber gleich in Vierteln wie Suchsdorf oder Holtenau umschauen.


OLDENBURG

Die Universitätsstadt hat einiges zu bieten: die Nähe zur Nordsee, eine gute Infrastruktur, eine mittelständisch geprägte solide Wirtschaft, 288 Hektar Grünflächen und Parkanlagen sowie ein entspanntes Lebensgefühl. In Oldenburg wohnt es sich beinahe ländlich: 49 Prozent der 78 800 Wohneinheiten sind Häuser mit Garten. „Ein- und Zweifamilienhäuser werden stark nachgefragt. Und besonders Bauland ist knapp", sagt Cord Grasse, Geschäftsführer bei der Maklerfirma Wübbenhorst.

Das geschäftige Bremen liegt nur 40 Kilometer entfernt und bildet mit dem Nachbarn die Metropolregion Bremen-Oldenburg, von der die kleinere der beiden Städte auch wirtschaftlich profitiert. Der Oldenburger Hafen gehört zu den umschlagstärksten Binnenhäfen in Niedersachsen, das Energieunternehmen EWE hat seinen Sitz in der Stadt, die Carl von Ossietzky Universität zählt 13 700 Studenten und 2200 Mitarbeiter. Nicht nur die Oldenburger selbst suchen Wohnraum in der Stadt, auch mancher Bremer weicht aus Preisgründen in die Universitätsstadt aus. Beliebte Wohnlagen sind zentrale und wassernahe Standorte wie Eversten und Osternburg.

„Wegen der Nähe zur Universität gewinnt Bloherfelde an Attraktivität", beobachtet Grasse. Dort prägen Nachkriegsbauten das Bild, während im Zentrum der Altbaubestand dominiert. „Mit seinen klassizistischen Villen, den typischen Oldenburger Giebelhäusern, attraktiven Altbauten und modernen Neubauprojekten erfüllt Oldenburg höchste Wohnstandards", urteilen die Makler von Engel & Völkers. Dass Immobilien hier hoch im Kurs stehen, bezeugt eine anhaltend hohe Nachfrage. Die Preise ziehen weiterhin moderat an, die durchschnittliche Mietrendite liegt knapp unter fünf Prozent.

Kaufkräftige Bürger. Obwohl 8,5 Prozent der Einwohner Studenten sind, liegt die Kaufkraft der Oldenburger laut Beratungsunternehmen JLL über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Damit geht es den Bürgern in Niedersachsens drittgrößter Stadt ähnlich gut wie den Einwohnern der Landeshauptstadt Hannover. Die Mietpreise haben im vergangenen Jahr zaghaft um 1,2 Prozent zugelegt. Wohnungen in gefragten Lagen wie dem Dobbenviertel, Gerichts- und Haareneschviertel kosten 7,34 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise legten um 5,1 Prozent auf 1974 Euro je Quadratmeter zu. „Die Preisentwicklung in Oldenburg ist zinsgetrieben", sagt Grasse. Trotz der jüngsten Steigerungen sei die Nachfrage ungebrochen hoch. Nicht zuletzt deshalb erschließt die Stadt Brachflächen und bereitet Umnutzungen alter Militärareale und Amtsgebäude vor. Knapp 1000 neue Wohnungen sollen auf dem Gelände der Donnerschwee-Kaserne entstehen. Mit dem Ausbau des Quartiers Alter Stadthafen folgt Oldenburg dem Trend zum Wohnen am Wasser.


OSNABRÜCK

Die Friedensstadt, wie sich Osnabrück seit Ende des Dreißigjährigen Kriegs selbst nennt, liegt an der Grenze zu Nordrhein-Westfalen und ist umringt von den Großstädten Münster, Bielefeld, Hannover und Bremen. Osnabrück verdankt den zuletzt recht kräftigen Preisanstieg für Wohneigentum unter anderem der Tatsache, dass die Stadt wirtschaftlich wieder gut dasteht. Das Werk des 2009 in die Insolvenz geschlitterten Autoherstellers Karmann wird heute von VW genutzt, so wurden 1900 Arbeitsplätze gesichert. Logistikunternehmen und Metallverarbeiter sind in Osnabrück ebenso ansässig wie der Kuchenhersteller Coppenrath & Wiese.

Die gute Wirtschaftslage lockt Zuzügler an. Seit 2009 wächst Osnabrück wieder, bis 2030 wird die Einwohnerzahl auf voraussichtlich 164 000 Personen steigen. Laut Bevölkerungsprognose der Stadt verliert Osnabrück junge Einwohner bis 25 Jahre, der Anteil der 25- bis 40-Jährigen wächst dafür um 13,7 Prozent. Ein Großteil dürften Berufseinsteiger sein, die günstigen Wohnraum nachfragen. Im vergangenen Jahr bewegten sich die Mietpreise zwischen 5,99 Euro je Quadratmeter in einfachen Lagen und 6,98 Euro in guten Lagen. Teurer wird es in Atter und in Westerberg, wo die beiden Hochschulen und das Klinikum Osnabrück angesiedelt sind. Neuer Wohnraum entsteht auf historischem Boden: Seit dem Abzug der britischen Streitkräfte im Jahr 2008 werden die alten Kasernen und die Wohnquartiere der britischen Streitkräfte umgenutzt. So entsteht auf dem 14 Hektar großen Gelände der Scharnhorstkaserne in Westerberg ein Wissenschafts- und Wohnpark. Anfang 2016 sollen dort im Careo Westerberg 56 barrierefreie Miet- und Eigentumswohnungen fertig sein.


BRAUNSCHWEIG

Niedersachsens zweitgrößte Stadt ist im Aufwind, was die Preise am Immobilienmarkt angeht. Innerhalb eines Jahres kletterten die Mieten um 8,25 Prozent auf 7,78 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen wie dem östlichen Ringgebiet oder am Wall in der Innenstadt. In mittleren Lagen werden 7,12 Euro fällig. Lagen die Mieten 2013 noch unter dem Preisniveau Oldenburgs, ziehen sie jetzt an der Universitätsstadt vorbei. Die Kaufpreise hinken hinterher, obwohl das Preisniveau in Braunschweig um elf Prozent gestiegen ist. In guten Lagen kostet der Quadratmeter inzwischen im Schnitt 1844 Euro.

Die Nähe zu Wolfsburg trägt zu dieser Entwicklung bei. In der Automobilstadt ist das Angebot noch knapper und die Preise sind noch höher. Wer eine Bleibe sucht, weicht deshalb immer häufiger nach Braunschweig aus, und dort vor allem in die östlichen Randlagen. Das treibt die Preise in Riddagshausen, Gliesmarode, Schapen und Volkmarode.

Die Stadt steht dank global agierender Unternehmen und eines regen Mittelstands wirtschaftlich auf gutem Fundament. Bedeutende Arbeitgeber sind VW, Siemens, Bosch. Die Pianohersteller Schimmel und Grotrian-Steinweg fertigen hier ihre Instrumente. Geforscht wird an der TU Braunschweig und der Niederlassung des Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt. Zudem punktet die Stadt mit einem großen Kultur und Freizeitangebot. Braunschweig ist ein attraktiver Wohnort mit Potenzial für weiterhin steigende Preise und Mieten.


WOLFSBURG

Die Autostadt holt auf: Die Preise für Wohneigentum sind in Wolfsburg innerhalb eines Jahres um fast 21 Prozent nach oben geschnellt, die Mieten stiegen um neun Prozent. Damit setzt sich Wolfsburg vor größere Städte wie Oldenburg, Osnabrück und Braunschweig. Nach Berechnungen der Immobilienberatung Wüest und Partner sind die Wolfsburger Angebotsmieten für Bestandsimmobilien zwischen 2009 und 2013 um 40 Prozent gestiegen. Der Mietrendite schadet das nicht, sie liegt bei über fünf Prozent.

Volkswagen ist als größter Arbeitgeber ein Magnet für gut ausgebildete Fachkräfte. Die Kaufkraft der Einwohner liegt über dem bundesdeutschen Durchschnitt und ist ein Grund, weshalb die Immobilienpreise steigen. Ein weiterer ist das nach wie vor knappe Angebot: 2013 zählte die Stadt 75 500 Pendler. Deutschlands jüngste Großstadt bietet längst nicht genügend Wohnraum für alle, die hier arbeiten und leben wollen. Entsprechend groß ist der Andrang bei Neubauprojekten. Die 85 Wohneinheiten des Quartiers Lessingstraße in der Stadtmitte waren in kurzer Zeit vermarktet. Hier entstehen Miet- und Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser.

Wolfsburg reagiert mit dem Wohnen und Bauen Masterplan 2020, der den Bau von 6000 Wohnungen vorsieht. Nachdem die Zahlen bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen jahrelang fielen, zogen sie 2013 wieder an. Derzeit laufen 19 innerstädtische Projekte. In der Nordstadt an der Drömlingstraße hat Volkswagen Immobilien 73 Mietwohnungen errichtet. Im Suhlgartenkarree entstehen zwei Häuser mit 14 Mietwohnungen zwischen 80 und 152 Quadratmetern. Einziehen kann man ab Sommer dieses Jahres, der Quadratmeter kostet knapp neun Euro. Ende 2015 sollen die ersten Wohnungen in der Nordstadtstraße in Alt-Wolfsburg übergeben werden. Hier entstehen 54 Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen ab 2700 Euro, zwei Drittel davon sind bereits verkauft. In Wolfsburg bleibt das Angebot bis auf Weiteres so knapp, dass Interessenten sich schnell entscheiden müssen.


erschienen in €uro 05/2015
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