Mit dieser Liste wissen Sie immer, was Sie beim Kauf, von der Entscheidung bis zum Einzug, eines Hauses beachten müssen und wie viel Zeit Sie für die jeweiligen Schritte einplanen sollten.
„Der erste und wichtigste Schritt beim Hauskauf sollte ein gründlicher Kassensturz sein - und das noch vor der Auswahl des Hauses", sagt Thomas Hentschel, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Auf der Einnahmenseite sollte mit einer Aufstellung des Eigenkapitals angefangen werden. Planen Sie nicht mit baldigen Beförderungen im Job. Bewerten Sie Ihr Einkommen ehrlich. Das heißt, dass Sie nicht mit eventuellen Boni rechnen sollten. Diese können auch ausbleiben.
Der Einnahmenseite steht die Ausgabenseite entgegen. „Wesentlich ist, dass die Käufer ehrlich mit sich selbst sind und Ausgaben großzügig bemessen", erklärt Hentschel. Dazu gehöre zu den laufenden Lebenshaltungskosten auch Urlaube, Benzinkosten, eventuelle Reparaturen oder Versicherungen zu zählen. Wichtig sei die Familienplanung. Man muss nicht nur die Mehrkosten eines zusätzlichen Familienmitglieds mit einbeziehen, sondern auch den Wegfall eines Teils des Gehaltes.
Mit diesen Informationen sollte dann ein grober Rahmen erstellt werden, in welcher Preiskategorie das Haus liegen könnte. Dabei sollten auch die Kaufnebenkosten mit einberechnet werden. Dazu zählen Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Notarsgebühren, Umzugskosten oder Gutachtergebühren. Dies summiert sich auf durchschnittlich zehn bis zwölf Prozent des Immobilienpreises und kommt noch oben auf den Kaufpreis hinzu.
Wichtig sei, so der Finanzexperte, sich die Zahlen nicht selbst schönzurechnen. Als grobe Orientierung gibt Hentschel vor: „Die Wohnkosten, inklusive Nebenkosten, sollten 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten."
Dieser Teil der Vorbereitung ist essenziell für den weiteren Verlauf des Hausbaus. Außerdem benötigt das Reifen einer Idee auch Zeit. Hier sollten Sie einen Monat veranschlagen.
Mit diesem Finanzplan im Kopf, kann man beginnen, nach seiner Traumimmobilie zu suchen. Sie können dies persönlich tun - auf Onlineportralen, in Zeitungen oder über Freunde. Sie können jedoch auch einen Makler beauftragen. Das spart Zeit, kostet aber.
Der Zeitraum, wie lange diese Marktsondierung dauert, variiert stark. Je nachdem, wie umkämpft der Markt in der gewünschten Wohngegend ist, kann es schon mal ein Jahr dauern, bis Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben. Sie sollten sich außerdem nach einem Gutachter umsehen, der Ihnen bei der Hausbesichtigung mit Rat und Tat zur Seite steht. Dies sind meist Architekten oder erfahrene Handwerker, die Ihnen dabei helfen, Mängel in Bausubstanz oder anderen Bereichen zu entdecken und eventuelle Sanierungskosten zu schätzen.
Neben dem Immobilienmarkt sollten Sie gleichzeitig ein Auge auf den Finanzmarkt werfen. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich ein Hauskauf. Finanzexperte Hentschel empfiehlt trotzdem, 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital zur Verfügung zu haben, da sonst die von der Bank angebotenen Zinssätze über einen langen Zeitraum empfindlich steigen könnten.
Dieser Schritt kann auch parallel zum folgenden Schritt erfolgen. Aufgrund der unterschiedlichen Marktlage sollte Sie eine Dauer von zwei Wochen bis sechs Monate einplanen.
Als nächstes sollten Kunden Kredite suchen. „Beim Gang zu Banken ist das Wichtigste, vorbereitet zu sein", so Hentschel. Im Beratungsgespräch will die Bank die aktuellsten drei Lohn- und Gehaltsabrechnungen, einen Einkommenssteuerbescheid und Eigenkapitalnachweise sehen. „Damit die Banken wissen, dass man es ernst meint", erklärt der Finanzexperte. Auch wenn man eine Hausbank habe, sollte man mindestens vier bis fünf Kreditinstitute besuchen. Neukunden seien bei anderen Banken gerne gesehen und so könnte man oft bessere Konditionen aushandeln.
Bei der Entscheidung für eine Bank darf man sich nicht unter Druck setzen. Pro Termin sollte man mit Terminvereinbarung, Termin und Reflektion circa eine Woche an Zeit einplanen. Insgesamt ist für die Kreditsondierung also mit circa einem Monat zu rechnen.
„Man sollte eine Immobilie immer öfter als ein Mal besichtigen und das möglichst zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen", empfiehlt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Geschäftsführerin des Verbandes Wohneigentum. Nur so könne man wichtige Faktoren wie Straßen- oder Baulärm richtig einschätzen. Bei einer ersten Besichtigung könne zudem bereits der Laie wichtige Details des Hauses feststellen.
Der Zustand und das Alter der Heizungsanlage, des Dachs, der Fassade und eventuelle Wasserflecken sowie Salpeter-Ausblütungen im Keller sind erste Anzeichen eventuell anfallende Sanierungskosten, die später teuer werden könnten. „Man sollte sich auch den Energieausweis vorlegen lassen, denn er kann ein Anzeichen für hohen Energieverbrauch und mangelnde Sanierung sein", erklärt Reitzer.
Bei einem zweiten Termin sollte dann auch, sofern Sie selbst nicht vom Fach sein sollten, ein Experte Ihre Traumimmobilie begutachten. Im Zuge dessen könnten Sie sich auch bei Nachbarn und im Internet über die Wohngegend informieren. Wichtig sind dabei vor allem die generelle Infrastruktur, wie Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Lautstärke oder Einkaufsmöglichkeiten.
Sammeln Sie so viele Informationen wie möglich.
Immobilienexpertin Reitzer schlägt vor, folgende Dinge über die Traumimmobilie einzusehen:
GrundrisseBaupläne
Grundsteuerbescheid
Heizkostenabrechnung
Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung
Strom- und Wasserabrechnung
Gebührenbescheid für Müllentsorgung und Straßenreinigung
Schornsteinfegerabrechnung
Belege über kürzlich erfolgte Bau- bzw. Umbaumaßnahmen
Sollte alles okay sein, können Sie bei diesem Schritt mit circa zwei Wochen Dauer rechnen.
Sollten Sie das Okay des Verkäufers erhalten, können Sie mit den Unterlagen über ihr neues Haus (Kaufpreis, Beschreibung und Fotos) zu Ihrer Bank gehen, den Kredit abschließen und sich eine Finanzierungsbestätigung holen. Das Kreditinstitut nimmt dann eine Bonitätsprüfung vor und schickt eventuell selbst nochmal einen Gutachter zum Haus. Bis das Geld zur Verfügung steht, kann es bis zu anderthalb Monate dauern.
Während dieser Wartezeit ist Zeit für die Preisverhandlung mit dem Verkäufer und das Festsetzen eines gemeinsamen Notartermins. „Die Modalitäten des Verkaufs sollten im Vorlauf zum Notartermin zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt werden", erklärt Immobilienspezialistin Reitzer. Beide Parteien einigen sich dann auf einen festen Kaufpreis, den Übergabezeitpunkt und weitere Übergabefragen, wie die Übernahme von Einrichtung zum Beispiel.
Der Übergabezeitpunkt sollte so gewählt sein, dass Versicherungen für das Haus bequem übernommen oder neu abgeschlossen werden können. Außerdem sollten Sie genug Zeit haben, um entweder Speditionen mit dem Umzug zu beauftragen oder genug Freunde und Transportmöglichkeiten zu organisieren, die beim Verladen helfen können.
Verkäufer und Käufer müssen sich im Anschluss beide für einen gemeinsamen Notar entscheiden. „Der Notar erarbeitet den Vertragsentwurf und schlägt Termine zur Unterzeichnung des Kaufvertrags vor. Beide Seiten, Käufer und Verkäufer, müssen sich dann mit dem Notar auf einen Vertragstext verständigen und einen gemeinsamen Abschlusstermin vereinbaren", so Reitzer weiter. Bis beide Parteien einen Konsens gefunden haben, kann es noch einmal bis zu einem Monat dauern.
Es gibt nur einen Termin beim Notar. An diesem hält er die zuvor verhandelten Modalitäten fest und erarbeitet daraus dann den Kaufvertrag. Gleichzeitig kümmert er sich um die Übertragung des Grundstücks im Grundbuchamt. Dieser Prozess, zusammen mit der Erstellung des Kaufvertrags, kann zwei Wochen dauern - je nach Überlastung des Grundbuchamts auch länger. Bis dahin sollte auch der Kredit der Bank bestätigt sein.
Sie sollten den Kaufvertrag nach Erhalt noch einmal juristisch überprüfen lassen, sodass auch jede weitere offene Frage geklärt werden kann. Dies kann noch einmal zwei Wochen dauern. Erst nach der Unterzeichnung beider Parteien ist der Kaufvertrag rechtskräftig. Zum PDF-Ratgeber - 20 Schritte: So bauen Sie Ihr eigenes Haus
Sollte das Haus schon voll bezugsfertig sein, können Sie bereits durch einen sogenannten Nutzen-Kosten-Wechsel vor der Grundstücksübertragung im Grundbuch und durch das Notariat in das Haus einziehen. Käufer und Verkäufer einigen sich im Zuge dessen auf eine frühere Überweisung und einen früheren Einzug.
„Oft müssen Häuser auch erst saniert oder modernisiert werden. Diese Zeit ist miteinzurechnen, wenn es darum geht, seine bisherige Wohnung zu kündigen", merkt Reitzer an. Meist haben Mietverhältnisse eine dreimonatige Kündigungsfrist, diese kann jedoch je nach Mietvertrag und Kulanz des Vermieters variieren. In dieser Zeit könnten, vor allem bei älteren Bestandsimmobilien Umbauten vorgenommen werden, sodass man nicht auf einer Baustelle schlafen muss. Eine Kündigung des Mietverhältnisses sollte aber nur bei großem Vertrauen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages geschehen. Bis zur Unterzeichnung kann der Verkäufer jederzeit aus dem Kauf zurücktreten.
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