Et kütt wie et kütt", mag mancher Kölner seufzen, wenn er die Immobilienanzeigen für Köln durchsieht. Neun der zehn teuersten Mietbezirke Nordrhein-Westfalens sind laut Wohnungsmarktreport des Immobilienunternehmens LEG in Köln zu finden. „In den Trendvierteln steigen die Mieten. 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit mehr", sagt Volker Cramer von Cityhouse Immobilien. Zu den teuren Stadtvierteln gehören neben Alt- und Neustadt Süd auch Lindenthal, Sülz und Marienburg. Dort kletterten die Mieten innerhalb eines Jahres jeweils um mindestens 2,4 Prozent. Käufer suchen in diesen Lagen vor allem großzügige Eigentumswohnungen. Der Quadratmeter kostet im Bestand ab 3000 Euro. Für gepflegte Bestandsobjekte werden laut Cramer aber auch 4000 bis 5000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Unterdessen steigt der Flächenbedarf pro Einwohner weiter, da die Zahl der Single-Haushalte zunimmt. In den Innenstadtlagen wird es eng, längst gibt es mehr Nachfrage als Angebot. „Für Mietergruppen mit kleinerem Geldbeutel wird die Wohnungssuche immer aufwendiger", schreiben die Autoren des LEG-Wohnungsmarktreports. Das trifft zum Beispiel Auszubildende oder Studenten, die eine der sieben Hochschulen und fünf Fachhochschulen Kölns besuchen. Auch Interessenten, die eine Wohnung über das Jobcenter finanziert bekommen, haben in den zentrumsnahen Lagen kaum noch eine Chance. Ohnehin ist die Anzahl öffentlich geförderter Wohnungen in Köln seit den 1990er Jahren von rund 100 000 auf 40 000 gesunken. Die LEG spricht von einer drastischen Reduzierung preiswerten Wohnraums, was bei der Preisentwicklung wie ein Hebel wirkt. Ein Blick die Daten des Forschungsinstituts Empirica verdeutlicht die Entwicklung: Mussten Käufer 2004 noch 22,7 Jahresmieten für den Kauf einer Wohnung aufbringen, waren es 2013 bereits 25 Jahresmieten.
Mieter mit kleinerem Budget werden aus der Innenstadt in umliegende Stadtteile gedrängt. Kölner Haushalte müssen für die Warmmiete ihrer Wohnung mittlerweile gut ein Viertel ihres Einkommens aufbringen. „In keiner anderen nordrhein-westfälischen Wohnungsmarktregion wird ein vergleichbar hoher Anteil des Monatsbudgets für Wohnausgaben benötigt", heißt es im LEG-Wohnungsmarktreport.
Köln wächst weiter. Zwar steigt die Einwohnerzahl nicht so stark wie in anderen Städten der Region. Doch bis 2030 soll die Bevölkerung nach Berechnungen des „Wegweisers Kommune" der Bertelsmann Stiftung um weitere 2,6 Prozent wachsen. Schon jetzt leben mehr als eine Million Menschen in Köln.
Viele Kölner arbeiten in der Kreativbranche, einem der bedeutendsten Wirtschaftssektoren der Rheinmetropole. Neben großen TV-Sendern haben Fahrzeug-und Maschinenbauer, Versicherer wie AXA, DEVK und HDI Gerling in Köln ihren Sitz. Industriekonzerne wie Lanxess sowie die Handelsunternehmen Rewe und Kaufhof sind ebenfalls große Arbeitgeber. Die Stadt ist zudem bedeutender Messestandort und gut an den Fernverkehr und an den internationalen Flughafen Köln/Bonn angebunden. Dieser ist vom Zentrum aus in nur rund 20 Minuten Fahrzeit zu erreichen.
Die wirtschaftliche und kulturelle Attraktivität der Stadt führt zu einem wahren Kaufrausch: Allein 2012 wurden beim Verkauf von Eigentumswohnungen 1,2 Milliarden Euro umgesetzt. Laut der Beratungsgesellschaft Greif und Contzen macht dieses Transaktionsvolumen mehr als ein Drittel des Umsatzes des gesamten Kölner Immobilienmarktes aus. Damit liegt Nordrhein-Westfalens einzige Millionenstadt im Ranking der Transaktionsvolumina für Eigentumswohnungen direkt hinter Hamburg auf Platz vier.
Die kräftige Nachfrage hat die Preise in den vergangenen Jahren ordentlich in die Höhe getrieben. „Mitverantwortlich für den Trend dürfte das wachsende Angebot an neuen oder sanierten und daher zumeist eher teuren Wohnungen sein", heißt es im LEG-Marktbericht. Bauträger suchen in den Innenstadtlagen nach Möglichkeiten zur Nachverdichtung. „Die entstehenden Neubauten liegen in der Regel im hochpreisigen Bereich", sagt Cramer. „Selbst in mittleren Lagen werden Interessenten kaum noch etwas unter 3500 bis 4000 Euro pro Quadratmeter finden", so der Makler. Laut Greif und Contzen sind die Preise für Neubauten zwischen 2009 und 2011 um 16 Prozent gestiegen Die Experten warnen davor, dass die Ausweitung des Angebots im hochpreisigen Wohnsegement mittelfristig zu einem Sättigungseffekt führen könnte.
Da hilft nur der Blick über den Tellerrand. „Die Lage entspannt sich deutlich, wenn man die Suche auf andere Stadtteile ausdehnt, die nicht so stark im Fokus stehen", rät Cramer. Schon in ein bis zwei Kilometern Entfernung gebe der Preis deutlich nach. Während man in Lindenthal beispielsweise derzeit durchschnittlich 3336 Euro pro Quadratmeter zahlt, liegt der Quadratmeterpreis im angrenzenden Ehrenfeld gut 1000 Euro darunter. Ohnehin bewegt sich in Ehrenfeld einiges. Am Grünen Weg entsteht derzeit auf dem Gelände einer ehemaligen Fabrik für Destillationsanlagen ein neues Wohnviertel. Der Bauträger GAG Immobilien hat in zwei Bauabschnitten bereits 69 Mietwohnungen errichtet. Ein Teil der Wohnungen ist gefördert, zudem ist hier eine Wohngemeinschaft für Demenzkranke entstanden. Ein Theater mitten im neuen Quartier ist bereits eröffnet. Bis Mitte 2015 soll das ganze Quartier fertiggestellt sein. In zwei weiteren Bauabschnitten entstehen weitere elf Einzelgebäude mit einer Mischung aus Mietwohnungen und Gewerberäumen.
Auch die Stadtteile Weiden und Lövenich entwickeln sich weiter. In Lövenich sprang der Quadratmeterpreis um 6,5 Prozent von 2080 auf 2216 Euro. Weiden schnitt mit einem Sprung von 1788 Euro auf 1907 Euro pro Quadratmeter noch ein bisschen besser ab. Viele junge Familien, die sich den Traum vom Eigenheim in Junkersdorf, Lindenthal oder Sülz nicht erfüllen können, streben in diese Randbezirke. Laut Maklern zieht die Nachfrage an. Hier kann sich eine schnelle Investition lohnen, um sich noch genügend Rendite zu sichern.
Auch rechts des Rheins geht's. Lange rümpften Kölner beim Blick auf Deutz, Kalk und Poll eher die Nase. Das schlechte Image drückte die Preise - deshalb kann man hier noch gute Anlageobjekte finden. Denn seit einiger Zeit gewinnen die rechtsrheinischen Stadtteile zunehmend an Beliebtheit. Deutz profitiert davon, dass sich RTL und der Chemiekonzern Lanxess hier niedergelassen haben - zudem liegt der Stadtteil sehr zentral. Der Immobilienmarkt ist hier bereits sehr eng, neue Angebote sind rar. Das wirkt sich aber positiv auf umliegende Stadtteile wie Kalk und Poll aus.
Poll haben besonders junge Familien für sich entdeckt. Die werden aus dem Zentrum verdrängt, weil die Kosten für Wohneigentum dort schlicht zu hoch sind und es zu wenig Wohnungen mit Gartenanteil, geschweige denn Häuser, gibt. Poll liegt unmittelbar am Rhein, ist gut angebunden und nahe der Innenstadt. Makler Cramer berichtet von einer Zwangsversteigerung, bei dem ein Objekt für mehr als 30 Prozent über dem Verkehrswert unter den Hammer kam. „Der Gerichtssaal war so voll, dass viele Interessenten erst gar nicht in den Saal kamen und eine Traube von 30 bis 40 Leuten mit einem Platz vor der Tür vorlieb nehmen musste." Szenen, die man sonst eher aus Berlin kennt.
Cramers Fazit für Köln: Investoren sollten nach kleineren Wohneinheiten - etwa Single-Apartments - Ausschau halten, die sehr schnell vermietet werden. Auch für Wohnungen mit Garten müssen Investoren nicht lange nach neuen Mietern suchen. Oder wie der Kölner sagen würde: Et hätt noch immer jot jejange.
Düsseldorf könnte zur Singlehochburg werden. Laut Demografiebericht des Düsseldorfer Amts für Statistik und Wahlen ziehen jährlich deutlich mehr junge Leute in die Stadt hinein als aus ihr weg. Sie kommen zum Studium oder als Berufsanfänger. Arbeit finden sie in einer der Unternehmensberatungen, Werbeagenturen oder in der Modeindustrie. Auch die zahlreichen Finanzunternehmen und Konzerne wie Vodafone, Eon, Rheinmetall und Henkel machen die Stadt als Arbeitsort attraktiv.
Die positive Zuwanderungsbilanz, die insgesamt zu einem Bevölkerungswachstum führt, kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass gleichzeitig viele Familien der Stadt den Rücken kehren. Und das liegt nicht nur an den hohen Preisen. Laut Gutachterausschuss liegt die Kaufpreisspanne für unbebaute Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke bei 300 bis 770 Euro pro Quadratmeter, für unbebaute Reihenhausgrundstücke bei 330 bis 500 Euro. Das ist nicht billig, aber auch nicht astronomisch. Freien Baugrund gibt es aber vor Ort kaum. Der Gutachterausschuss zählte 2013 auf dem Grundstücksmarkt nur 177 Käufe mit 127,19 Millionen Euro Umsatz - allerdings inklusive Flächen, die gewerblich bebaut werden.
Im Zentrum ist die Lage angespannt. In den Vierteln der Innenstadt zahlen Mieter in der Regel mindestens 8,38 Euro je Quadratmeter. In guten Lagen wie Golzheim oder Carlstadt sogar mehr als zehn Euro. Nach Berechnungen der Deutschen Bank sind die Mieten in Düsseldorf von 2009 bis Ende 2013 um 6,2 Prozent gestiegen. Bereits Ende 2012 mussten die Bürger der Landeshauptstadt 19 Prozent ihres Einkommens dafür aufwenden, ihre Unterkunft zu bezahlen. Tendenz weiter steigend.
Im höherwertigen Marktsegment registrierte das Immobilienunternehmen LEG im vergangenen Jahr sogar überdurchschnittliche Preiserhöhungen. „Eine Erklärung für den ungewöhnlich starken Aufschlag könnte die Zunahme an vermarktungsreifen Neubauobjekten sein, die in der Regel Mieter höherer Einkommensschichten ansprechen", heißt es im LEG-Wohnungsmarktreport.
Bauen für Betuchte. Auf dem Gelände der ehemaligen Reitzensteinkaserne in Mörsenbroich entstehen rund 350 Einfamilienhäuser und circa 700 Geschosswohnungen für 2900 bis 3600 Euro pro Quadratmeter. In Pempelfort wollen Hochtief und Interboden bis 2015 insgesamt 800 Wohnungen fertigstellen. Der Quadratmeterpreis liegt zwischen 3800 und 4500 Euro.
Trotz solcher Projekte wird das Angebot knapp bleiben: „Die Anzahl der Kauffälle für Wohnungseigentum ist gegenüber dem Vorjahr um sechs Prozent gesunken. Die Höhe des Umsatzes hat im gleichen Zeitraum um neun Prozent zugenommen", heißt es im Grundstücksmarktbericht der Stadt. Konkret: Bei 3788 Käufen im Bestand wurden 1,02 Milliarden Euro umgesetzt. Weil sich dieser Trend erst mal nicht ändern wird, senken die Autoren der Deutsche-Bank-Studie „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage" ihren Daumen über Düsseldorf. Die Mietrendite liegt in vielen Stadtteilen um 4,5 Prozent. Der Kaufpreis ist im Schnitt mittlerweile 25-mal höher als die Jahresnettomiete. Wer kaufen und dann vermieten will, muss intensiv nach rentablen Anlageobjekten suchen. Oder sich mit einer sicheren aber niedrigen Rendite zufrieden geben.
Bonns Entwicklung ist eine Erfolgsgeschichte. Die Stadt hat den Verlust des Hauptstadtstatus gut verkraftet. Heute ist die Stadt nicht nur Verwaltungs- und Universitätsstandort, sondern auch Hauptsitz der DAX-Konzerne Deutsche Post und Deutsche Telekom. Hinzu kommen viele Firmen aus dem produzierenden Gewerbe sowie die Nähe zum internationalen Flughafen Köln/Bonn. Die Arbeitslosenquote liegt bei 6,6 Prozent. Auch die Kaufkraft entwickelt sich positiv. Bonn wird weiter wachsen.
Doch die Stadt hat ein Problem: Der Wohnungsmarkt kann mit dem Aufstieg nicht Schritt halten. „Der Strukturwandel in der Region hat nicht zu einer Entlastung des Wohnungsmarktes in der Bundesstadt geführt", urteilt der Gutachterausschuss. Das Gegenteil ist der Fall: Im Bestand gibt es kaum genug Wohnungen, um die Nachfrage zu befriedigen. Während die Zahl der Kauffälle zuletzt beinah stagnierte, stieg der Geldumsatz bei Wohneigentum weiter an. Zwischen 2008 und 2012 kletterte das Transaktionsvolumen beim Kauf von Eigentumswohnungen von 187 Millionen Euro auf 291 Millionen. Auch die Neubautätigkeit hält nicht mit dem Bedarf Schritt.
Die Stadt bräuchte dringend mehr Wohnraum - nicht nur für die gut 30 000 Studenten. Schätzungen zufolge fehlen insgesamt rund 5000 Wohnungen. „Die Konsequenzen für den Bonner Wohnimmobilienmarkt sind schon heute vorgezeichnet: Es wird noch enger und teurer", heißt es im Wohnungsmarktreport des Immobilienunternehmens LEG. Große Wohnbauvorhaben, die die Nachfrage stillen könnten, gibt es derzeit nicht. Allenfalls ein paar Tropfen auf den heißen Stein: So plant der Kölner Projektentwickler Pareto unter dem Namen „Fidelio" in der Weststadt 13 Wohnungen im oberen Preissegment. Und in Bonn-Mehlem errichtet das Unternehmen Derich und Konertz „Rheingold" - eine Siedlung aus fünf Mehrfamilienhäusern.
Nun kommt die zweite Reihe. Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien stiegen im vergangenen Jahr im Schnitt über acht Prozent. Zentrale Lage und Rheinblick kosten natürlich extra. In Bonn-Zentrum kletterte der Preis pro Quadratmeter von 2341 Euro auf 2567 Euro, ein Plus von 9,6 Prozent. Auch Graurheindorf und Bonn-Castell profitieren von der Nähe zum Rhein. Für eine Überraschung sorgte Endenich. Der Stadtteil grenzt an die Weststadt, liegt aber nicht mehr direkt im Zentrum oder in Wassernähe - dennoch sprangen die Preise hier um elf Prozent von 2117 Euro auf 2352 Euro. Die Mietrendite schmolz innerhalb eines Jahres von 4,6 Prozent auf 4,2 Prozent. Denn die Neuvertragsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr selten mehr als um zwei Prozent. In Poppelsdorf, wie Endenich ein Stadtteil aus der „zweiten Reihe", entwickelten sich Preise und Mieten ähnlich.
Wieland Münch, Geschäftsführer von Limbach Immobilien, beobachtet bei einigen Kaufinteressenten zunehmende Frustration und vereinzelt auch Panikkäufe zu überhöhten Preisen. Die Autoren der Deutsche-Bank-Studie „Deutschen Wohnimmobilien als Kapitalanlage" sehen Bonn für Investoren daher auch nur als bedingt attraktiven Wohnungsmarkt. Laut Münch werden das extrem geringe Angebot und der anhaltende Nachfrageüberhang zwar weiter für Preissteigerungen sorgen, Interessenten sollten in Bonn dennoch ganz genau hinschauen, bevor sie kaufen.
In Münster wird es eng. Von 2006 bis 2011 wuchs die Einwohnerzahl der Stadt um 7,2 Prozent. Da die Stadt 2011 eine Zweitwohnsteuer einführte, meldeten viele Zweitwohnungsbesitzer dort ihren Hauptwohnsitz an, um der Steuer zu entgehen. Zudem sorgte die von 13 auf zwölf Jahre verkürzte Gymnasialzeit für einen starken Zustrom von Studenten in die Universitätsstadt. Die Zahl der Haushalte nahm zwischen 2008 und 2013 um mehr als vier Prozent zu. Damit liegt Münster im Wachstum vor Metropolen wie Hamburg, Köln oder Düsseldorf.
Allein an der Westfälischen Wilhelms-Universität haben sich über 40 000 Studenten eingeschrieben, insgesamt sind mehr als 55 000 Studierende an sieben (Fach-)Hochschulen immatrikuliert. Längst nicht alle ergattern einen Platz im Studentenwohnheim. Sie suchen sich eine Bleibe in der Innenstadt, etwa im beliebten Kreuzviertel. Kleine Wohnungen und Apartments sind oft binnen Stunden vermietet.
Auch größere Wohnungen stehen nicht lange leer - und das wird vorerst auch so bleiben: Laut Haushaltsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) wird die Zahl der Single-Haushalte in den kommenden Jahren weiter zunehmen, um über zehn Prozent. Laut Münsteraner Stadtverwaltung werden schon jetzt die Hälfte aller Haushalte der Stadt nur von ein oder zwei Personen bewohnt. 2012 wechselten in Münster Wohnungen für insgesamt 267,9 Millionen Euro den Besitzer. „Besonders in Universitätsstädten sind Eigentumswohnungen, die an Studenten vermietet werden, sehr gefragt", ist im „Marktbericht Deutschland" des Maklerhauses Engel & Völkers zu lesen.
Doch Vorsicht ist geboten. Die Kultusministerkonferenz erwartet, dass die Zahl der Studienanfänger bundesweit langfristig sinken wird. In den kommenden fünf Jahren sei zwar mit einer stabilen Entwicklung zu rechnen. Bis 2025 könne es in Deutschland aber 100 000 Studienanfänger weniger geben. „Investoren sollten diese Entwicklung ernst nehmen und bei ihren Investitionsrechnungen den starken Mietanstieg der vergangenen Jahre nicht in die Zukunft fortschreiben", raten die Experten der Deutschen Bank in der Studie zu Wohnimmobilien als Kapitalanlage.
Neuer Wohnraum ist am Dortmund-Ems-Kanal geplant. Rund um die alten Osmo-Hallen, ehemals ein Holzlager, soll auf 45 000 Quadratmetern der Stadthafen belebt werden. Kritiker bemängeln, die Idee scheitere schon am stinkenden Brackwasser im Kanal. Zudem wird diskutiert, die Osmo-Hallen teilweise zu erhalten. Die Architekten Deilmann und Kresing rechnen dafür mit Kosten von 80 Millionen Euro - das wird sich wohl auf die Kaufpreise niederschlagen.
Günstig wohnt es sich in Münster schon jetzt nicht mehr. Die Einwohner müssen knapp 20 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aufbringen. Im vergangenen Jahr legten die Kaufpreise zu, während die Mieten eher moderat stiegen. In den beliebten Innenstadtlagen Mauritz-West und Buddenturm kletterten die Mieten um 1,6 bis 3,2 Prozent. Die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um deutlich mehr als fünf Prozent. In Buddenturm kostet der Quadratmeter heute im Schnitt 2739 Euro, 2012 lag der Preis noch bei 2540 Euro. Dieser Trend wird wohl anhalten, auch wenn die Zahl der Studenten sinken wird.
Run an die Ruhr. Die Stadt baut im Zuge des Großprojekts „Ruhrbania" die Uferpromenade aus und bindet sie an die Innenstadt an. Im Januar wurde nach einigen Verzögerungen der Spatenstich im zweiten von vier Baufeldern gesetzt. Bis Ende 2015 entstehen 52 Eigentums- und 48 Mietwohnungen mit 47 bis 240 Quadratmetern Wohnfläche. Der Preis beginnt bei 2500 Euro je Quadratmeter.
Die Lage am Wasser und zahlreiche Grünflächen machen Mülheim attraktiv. Schon früher erholten sich hier Industriellenfamilien wie Thyssen oder Stinnes - auch heute zieht es Käufer aus benachbarten Städten wie Essen, Duisburg und Oberhausen hierher. Zudem ist die Stadt ein dynamischer Wirtschaftsstandort.
Nach Berechnungen von Empirica wird Wohnraum in Mülheim knapp, und das obwohl 2030 weniger Menschen dort leben. Laut Blasenindex des Beratungsunternehmens ist der Markt unterbewertet. Mussten Käufer 2004 noch 25,7 Jahresmieten für den Kauf einer Wohnung aufbringen, waren es 2013 nur noch 21,9. Selbst in teuren Lagen stieg der Quadratmeterpreis nur von 1601 auf 1676 Euro. Die Wohnkosten im Vergleich zum Haushaltseinkommen liegen laut den Marktforschern von Wüest & Partner bei knapp über 15 Prozent. Das heißt, für Mieterhöhungen ist noch Luft nach oben.
Luxemburgische Enklave: Weil die Preise für Miet- und Wohneigentum zu Hause so hoch sind, schauen sich viele Luxemburger jenseits der Grenze um - und werden in Trier fündig.
Deutschlands älteste Stadt bietet hohe Lebensqualität. Das milde Klima im mittleren Moseltal bestimmt das Wohngefühl. Römische Baudenkmäler wie die Porta Nigra oder die Kaiserthermen beeindrucken Einwohner und Touristen gleichermaßen und sind längst UNESCOWeltkulturerbe. Erholung bieten die umliegenden Weinberge. Kein Wunder, dass Wohnimmobilien gefragt sind. Der Nachfrageüberhang treibt die Preise. Dass wohlhabende Luxemburger ohne mit der Wimper zu zucken beinahe jeden geforderten Preis zahlen, macht die Lage für einheimische Interessenten nicht einfacher. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) stiegen die Mieten in Trier zwischen 2005 und 2010 mit mehr als 20 Prozent bundesweit am stärksten.
Mittlerweile ziehen die Preise nach. Zwischen 2012 und 2013 stieg bei Bestandswohnungen der Quadratmeterpreis um 115 Euro auf 1505 Euro. In sehr guten Lagen kletterte der Preis von 1993 auf 2159 Euro. Das Beratungsunternehmen Wüest & Partner hat Städte mit knapp über 100 000 Einwohnern mit den sieben größten Städte in Deutschland verglichen. Demnach ist Trier mit Wohnraum unterversorgt, die Leerstandsquote liegt unter zwei Prozent.
Um die Lage am Wohnungsmarkt zu entspannen, erschließt die Stadt schrittweise das 70 Hektar große ehemalige Landesgartenschaugelände auf dem Petrisberg: Im „Kreativquartier" wird eifrig gebaut. Die „ArtVillas", sechs energieeffiziente Reihenhäuser mit Wohnflächen ab 160 Quadratmetern, kosten mindestens 480 000 Euro. Interessenten müssen sich beeilen, auch im benachbarten „Hofhaus Bellevue" ist der Großteil der Wohnungen bereits verkauft.
