Nach einem Jahr Mietpreisbremse scheinen sich weder die Hoffnungen der Mieter noch die Befürchtungen der Immobilienwirtschaft bestätigt zu haben. (Foto unter CC-Lizenz: Metropolico.org / Flickr)
Die erste bundesweite Untersuchung der Mietpreisbremse zeigt: Wo die Regelung gilt, steigen die Mieten trotzdem weiter. Forscher und Mietervereine fordern, das Gesetz nachzubessern.
Rein geografisch gibt es nicht viel, das den Stadtteil Blumenthal im äußersten Nordwesten Bremens von der Gemeinde Schwanewede in Niedersachsen trennt: Die Wohngebiete sind längst zusammengewachsen; der Stadtbus Nummer 94 fährt einfach durch nach Schwanewede. Die beiden Orte trennt nur eine Straße, die schlicht "An der Landesgrenze" heißt. An der nördlichen Straßenseite wohnen Niedersachsen; die Häuser gegenüber gehören schon zu Bremen.
Doch seit Dezember 2015 gibt es einen Unterschied, wenigstens auf dem Papier: In Bremen-Blumenthal gilt seitdem die Mietpreisbremse. Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, darf der Eigentümer höchstens zehn Prozent mehr verlangen als bei der ortsüblichen Miete für Wohnungen dieser Art, wie sie im Mietspiegel steht. In Schwanewede dagegen sind dem Vermieter keine Grenzen gesetzt.
Seit genau einem Jahr dürfen die Bundesländer in angespannten Wohnungsmärkten eine Mietpreisbremse einführen. So will die Politik verhindern, dass Vermieter bei jedem Wechsel die Miete kräftig erhöhen und damit insgesamt die Mieten steigen. Die Hauptstadt Berlin hat die Regelung sofort zum 1. Juni 2015 in Kraft gesetzt. Gut 300 Städte haben es ihr nachgemacht. Seitdem gibt es Hunderte Postleitzahlen-Bezirke wie Blumenthal, in denen die Bremse zwar gilt, die aber direkt an einen anderen Bezirk grenzen, dessen Mietmarkt nicht betroffen ist.
In all diesen Bezirken hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) nun die Entwicklung des Wohnungsmarkts untersucht; der Bericht liegt der Süddeutschen Zeitung vor. Wenn die Mietpreisbremse wirksam wäre, argumentieren die Forscher, müssten die Mieten wenigstens in Randlagen wie Blumenthal langsamer steigen als in den Nachbarorten, in denen die Regelung nicht gilt. Doch die Daten zeigen: Wenige Monate nach Einführung der Bremse steigen die Angebotsmieten in nicht regulierten Märkten im Schnitt um 2,4 bis 2,8 Prozent pro Jahr; in regulierten Nachbar-Märkten dagegen um 2,4 bis 3,6 Prozent. Wenn die Bremse schon in den Randlagen nicht greift, warnen die Forscher, versage sie erst recht in den Zentren, in denen die Nachfrage nach Wohnungen noch größer ist.
Vermieter können die Neuregelung umgehen, ihnen drohen keine Sanktionen
"Die Mietpreisbremse konnte den Anstieg der Mieten bislang nicht abbremsen", sagt Claus Michelsen, Immobilienexperte des DIW. Im Gegenteil: "Wenn überhaupt, hat sie den Anstieg eher beschleunigt." Demnach verlangten viele Eigentümer noch mal deutlich höhere Mieten, kurz bevor die Preisbremse in der jeweiligen Stadt in Kraft getreten ist.
Für die Studie haben die Forscher knapp 500 000 Wohnungsangebote in den betroffenen Postleitzahlen-Bezirken ausgewertet, die in den vergangenen Monaten und Jahren auf führenden Onlineportalen inseriert wurden. Es ist die erste flächendeckende Analyse der Mietpreisbremse. Zuvor hatten regionale Auswertungen gezeigt, dass die Angebotsmieten etwa in Berlin deutlich teurer sind als der stadtweite Mietspiegel-Durchschnitt. Demnach missachten vor allem private Vermieter die Regelung; Genossenschaften und kommunale Gesellschaften hielten sie dagegen ein.
Laut Michelsen greift die Mietpreisbremse bislang nicht, weil es zu viele Wege gebe, sie zu umgehen. "Wer als Vermieter die Mietpreisbremse missachtet, kann sich kaum schlechter stellen, als wenn er sich an das Gesetz hält", sagt der DIW-Forscher. Selbst wenn ein Mieter nachweist, dass die Miete seiner Wohnung zu hoch ist, drohen dem Eigentümer keinerlei Strafen. Er müsste nur die zu viel bezahlte Miete zurückzahlen - aber erst ab dem Moment der Rüge, nicht schon vom Einzug an.
Bundesweit berichten Mietervereine, dass sich nur sehr wenige Mitglieder zur Mietpreisbremse beraten ließen: Wer endlich eine Stadtwohnung gefunden hat, sucht nicht gleich Streit mit dem Eigentümer. Und wenn sich Mieter trauen, sich über ihre Miete zu beschweren, behaupten viele Vermieter, sie hätten schon vor Einführung der Regel teurer vermietet als ortsüblich. Solche Verträge genießen nämlich Bestandsschutz. "Die Mietpreisbremse hat sich bislang als der Papiertiger erwiesen, für den sie von vielen Beobachtern im Vorfeld gehalten wurde", sagt Michelsen.
Als die Bundesregierung vor gut einem Jahr Mietpreisbremse und Bestellerprinzip beschlossen, warnte die Immobilienwirtschaft: Je stärker der Staat die Mieten deckeln würde, desto weniger Wohnungen würden gebaut. Diese Drohung hat sich nach Ansicht des DIW genauso wenig bewahrheitet wie die Hoffnung von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), mit der Regelung würden die Mieten in begehrten Stadtlagen bezahlbar bleiben. Vielmehr wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres bundesweit so viele neue Wohnungen genehmigt wie seit zwölf Jahren nicht mehr. Trotzdem steigen die Mieten in den Ballungsgebieten deutlich schneller als der Verbraucherpreisindex.
Die DIW-Forscher betonen, langfristig würden der Mietanstieg nur dadurch verlangsamt, dass mehr bezahlbare Wohnungen gebaut und bestehende Immobilien effektiver genutzt würden. "Kurzfristig kann eine Mietpreisbremse die sozialen Härten eines zu geringen Wohnungsangebots abmildern", sagt Michelsen. Doch wenn sich der Staat entscheide, den Markt zu regulieren, solle er die Mietpreisbremse nachjustieren. Etwa könnten Vermieter verpflichtet werden, die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis zu veröffentlichen, schlagen die Forscher vor. Damit schließt sich das DIW der Initiative der Länder Berlin, Hamburg und NRW an. Zudem könnte der Gesetzgeber Vermietern für ein paar Jahre vorschreiben, dass die Mieten nicht stärker steigen dürften als die allgemeine Inflationsrate, regt das DIW an.
Auch der Deutsche Mieterbund fordert die Offenlegung der Vormiete als eine erste Nachbesserung. "Genauso wichtig ist es aber, Sanktionen für Vermieter in das Gesetz aufzunehmen, die sich nicht an die Mietpreisbremse halten", sagt Mieterbund-Chef Lukas Siebenkotten. Eigentümer sollten zudem gezwungen werden, überhöhte Mietzahlungen vom ersten Tag an zurück zu zahlen, fordert der Mieterbund.
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